자본과 자원, 세계 질서의 변화를 읽습니다.
신고가 보도는 겉으로는 단순한 거래 정보처럼 보이지만 시장에서는 매수자보다 매도자에게 더 유리한 신호로 작동한다. 신고가가 반복적으로 보도되면 매수자는 “더 오르기 전에 사야 한다”는 압박을 받고, 매도자는 가격을 낮추지 않고 버틸 명분을 얻는다. 특히 언론은 일회성 매수자보다 다주택자, 중개업자, 시행사, 건설사, 금융회사처럼 시장의 상시 참여자와 더 자주 접촉할 가능성이 높아, 특별한 공모가 없어도 매도 측에 유리한 정보가 반복적으로 유통될 구조가 생길 수 있다. 따라서 신고가 보도가 많다는 사실은 단순히 매수세가 강하다는 의미만이 아니라, 높은 가격과 상승 기대가 유지되는 틈을 이용해 팔려는 사람들에게도 매우 좋은 시장환경이 조성되고 있다는 뜻으로 볼 수 있다.
서울 핵심지 아파트의 시대가 변하고 있다. 과거에는 “그래도 집값은 오른다”는 기대가 보유세와 관리비, 재건축 비용 같은 현실적 부담을 덮어주었지만, 자산가격 상승에 대한 확신이 약해지면서 고가 주택 보유자조차 현금흐름과 유지비를 다시 계산하기 시작했다. 동시에 세종에서는 정부 기능 이전이라는 변화가 서울에 집중된 일자리와 기회의 일부를 다른 도시로 이동시킬 수 있음을 보여준다. 결국 한국의 주거 문제는 단순히 서울에 집을 얼마나 더 지을 것인가의 문제가 아니라, 왜 모든 사람이 서울이라는 비싼 공간을 반드시 필요로 해야 하는가의 문제다. 서울 프리미엄의 미래는 주택 공급량보다 서울이 독점해온 기회와 기능을 얼마나 다른 도시와 나눌 수 있는지에 달려 있다.
주택은 시간이 지나며 감가되는 자본재이고, 낡은 건물을 다시 짓는 비용은 원칙적으로 소유자가 감당해야 한다. 그런데 한국의 재건축은 오랫동안 낮은 용적률과 추가 개발권을 활용해 새로운 입주자에게 토지지분을 팔고 그 돈으로 기존 소유자의 건축비를 충당해왔다. 이는 감가상각비를 없앤 것이 아니라 미래의 토지지분과 신규 입주자에게 비용을 넘긴 것이며, 경제적으로는 소모된 건물을 복구하기 위해 영구자산인 토지의 원본을 처분하는 자본잠식에 가깝다. 용적률을 계속 높여야만 재건축이 가능한 구조는 지속가능하지 않으며, 결국 중요한 것은 미래에 더 많은 개발권을 받을 수 있느냐가 아니라 소유자가 자신이 선택한 규모와 위치의 주거자본을 유지·대수선·재건축할 경제력을 갖고 있느냐이다. 초고층 아파트의 진짜 문제도 ‘더 높게 지을 수 없는 것’이 아니라, 다른 사람에게 땅을 더 팔지 않고도 스스로 감가상각을 감당할 수 있는가에 있다.
미국의 최근 행보는 단순한 패권 포기가 아니라, 국채금리 상승과 재정 부담 확대 속에서 패권 유지비용을 줄이고 동맹국에 더 많은 비용과 위험을 분담시키려는 전략적 재조정으로 볼 수 있다. 과거 미국은 달러와 국채의 신뢰를 바탕으로 낮은 비용에 세계 질서를 유지했지만, 이제 그 조달비용 자체가 높아지면서 방위비, 투자, 공급망, 무기 구매, 군사적 기여까지 동맹국에 요구하는 방향으로 움직이고 있다. 이는 현대판 합종연횡에 가깝고, 한국은 미국과 중국 사이에서 선택을 피하는 데 그칠 것이 아니라 반도체·조선·방산·원전 등 전략산업을 바탕으로 스스로의 협상가치를 높여야 한다. 결국 현대판 춘추전국시대의 핵심은 미국의 몰락이 아니라, 가장 강한 국가조차 패권의 비용을 계산하기 시작한 시대에 한국 역시 냉정한 계산기를 들어야 한다는 데 있다.
재초환 논쟁은 단순히 누가 부담금을 낼 것인가의 문제가 아니라, 시장이 미래의 불확실한 비용과 기대이익을 어떻게 가격에 반영하는가의 문제다. 주식·부동산·예술품 등 모든 자산시장은 서로 다른 정보와 전망을 가진 사람들이 만나 균형가격을 찾는 과정이며, 미래 비용 역시 거래가격에 반영된다. 조세 역시 절대적인 원칙 하나로 결정되는 것이 아니라 국가 유지에 필요한 재원을 어떤 세목과 구조로 배분할 것인지의 문제다. 결국 시장은 불확실성을 가격으로 바꾸고, 조세 제도는 공동체 유지 비용을 배분하며, 재초환도 이러한 경제적 조정 과정 안에서 이해해야 한다.
중국의 부상과 세계화는 미국 전체에 상당한 경제적 이익을 가져왔지만, 그 과정에서 발생한 비용은 제조업 지역과 노동계층에 집중되었다. 그러나 미국 제조업 쇠퇴의 진짜 문제는 중국이 모든 것을 빼앗았다는 데 있지 않다. 미국이 세계화로 얻은 번영을 내부적으로 재분배하고, 산업 전환 과정에서 피해 노동자와 지역을 새로운 기회로 연결하는 회복 시스템을 충분히 만들지 못했다는 데 있다. 리쇼어링과 관세는 공급망 전략으로 의미가 있을 수 있지만, 과거 제조업 노동자의 상처를 치유하는 직접적인 해법은 아니다. 미국이 먼저 물어야 할 질문은 세계가 미국에 무엇을 빚졌는지가 아니라, 미국이 자신이 얻은 번영을 왜 모든 국민과 나누지 못했는가이다.
청라 7호선 연장처럼 한국 경제의 많은 사업은 취소되는 것이 아니라 늦어지고 있다. 문제는 고금리와 신용 선별이 강화된 환경에서 그 지연의 비용이 과거보다 훨씬 커졌다는 점이다. M2와 가계신용 총량은 늘어도 돈이 쉽게 도는 것은 아니다. 신규 신용보다 기존 부채의 상환 부담이 커지고, 연체된 이자가 현금 유입 없이 다시 채무잔액을 불릴 수도 있으며, 금융회사는 사업성과 상환능력이 확실한 곳에만 돈을 공급한다. 과거에는 신용이 미래의 현금을 현재로 당겨 시간을 사줬지만, 이제는 같은 돈을 움직이기 위해 더 많은 이자·담보·자기자본이 필요하다. 예전에는 1톤 트럭이면 옮길 수 있었던 돈을 이제는 2톤 트럭에 실어야 하는 셈이다. 돈이 사라진 것이 아니라 무거워졌고, 그 결과 국가의 인프라, 기업의 투자, 가계의 자산과 현금흐름이 모두 조금씩 늦게 도착하는 사회가 되고 있다.
러시아·우크라이나 전쟁과 미·이란 갈등을 보도하는 과정에서 일부 핵심 언론과 뉴스 콘텐츠는 “멸망전”, “치명타”, “붕괴 임박” 같은 극단적 표현을 반복하며 복잡한 국제정세를 마치 단기간의 승패 게임처럼 전달하고 있다. 실제 전쟁은 국가의 산업력·인구·군수 능력·외교 구조가 얽힌 장기 소모전임에도, 매번 “결정적 순간”을 만들어내는 보도 방식은 현실 판단을 흐리고 언론에 대한 신뢰를 약화시킨다. 위기를 과장하는 것이 아니라 위기의 본질과 지속 가능성, 확전 가능성을 냉정하게 설명하는 것이 언론의 역할이다.
호르무즈 파병 논란은 단순한 외교·군사 문제가 아니라 세계 질서 변화의 비용이 한국 경제에 직접 전가되는 시대의 상징이다. 과거 미국이 제공하던 해상 안보라는 공공재 덕분에 유지되던 값싼 세계화의 기반이 흔들리면서, 유가·물류비·보험료·국방비 같은 새로운 비용이 경제 안으로 들어오고 있다. 부동산 시장에서도 핵심은 파병 자체가 아니라 이러한 현실 인식의 변화다. 강남 가격 상승이 멈추며 시장의 낙관 프리미엄이 약화되는 상황에서, 지정학적 불확실성은 “자산 가격은 계속 오른다”는 믿음을 흔들고, 명목가격 상승에 기대던 시장 참여자들에게 경제 현실과 비용 구조를 다시 보게 만드는 계기가 될 수 있다.
호르무즈 해협의 불안은 한국에 국제유가 상승이라는 첫 번째 비용을 안긴 데 이어, 이제 파병이라는 두 번째 비용까지 요구하고 있다. 그러나 한국의 제한적 파병이 미·이란 대치를 끝내거나 호르무즈를 근본적으로 안정시킬 가능성은 크지 않으며, 오히려 국방비와 외교적 부담, 이란과의 관계 악화 가능성을 추가한다. 이는 단순한 파병 찬반 문제가 아니라 세계화의 정점에서 낮아졌던 거래비용이 지정학 때문에 다시 높아지는 과정의 한 장면이다. 과거에는 원유를 생산해 가장 효율적인 항로로 운송하면 됐지만, 이제는 보험료·전략비축·공급망 다변화·군사적 보호와 외교적 선택까지 같은 상품을 확보하기 위한 비용에 포함된다. 특히 에너지 수입과 세계 교역 의존도가 높은 한국에는 이러한 비용 상승이 유가와 물가, 금리를 거쳐 더욱 크게 전달될 수 있다. 호르무즈의 첫 번째 청구서와 두 번째 청구서는 결국 같은 사실을 말한다. 같은 생활 수준을 유지하기 위해 우리가 지불해야 할 비용이 점점 늘어나는 시대가 다가오고 있다는 것이다.
산업혁명 이후 인류 경제는 같은 재화와 서비스를 얻기 위해 필요한 인간의 시간을 줄이는 방향으로 발전해왔다. 값싼 에너지, 효율적인 공급망, 자유로운 세계무역은 그 정점이었다. 그러나 호르무즈 해협 리스크와 지정학적 갈등, 환경 비용의 현실화는 세계 경제를 다시 더 높은 비용 구조로 이동시키고 있다. 미국 재무장관 스콧 베선트의 발언은 이러한 변화에 대한 현실 인식이며, 이는 단순한 유가 문제가 아니라 같은 자원을 얻기 위해 더 많은 노동과 시간을 투입해야 하는 실질적 부의 감소 문제다. 앞으로의 핵심 과제는 증가하는 에너지·환경·안보 비용 속에서 다시 인간의 시간을 절약하는 새로운 생산성 혁명을 만들어낼 수 있느냐에 달려 있다.
서울 재건축의 거액 분담금은 단순한 공사비 폭탄이 아니라, 지난 수십 년간 집값 상승에 가려졌던 주택의 감가상각과 가계의 자본축적 부족을 드러내는 청구서다. 30년 살던 집을 다시 짓는 데 현재가치로 6억원이 든다면 연평균 약 2천만원의 자본유지 여력이 필요했다는 뜻인데, 많은 가계는 토지가격 상승을 부의 증가로 받아들이면서도 정작 주거자산을 스스로 재생산할 현금은 충분히 축적하지 못했다. 과거에는 낮은 용적률과 일반분양 수익이 이 비용을 대신 부담해줬지만, 공사비와 사업비가 상승하면서 그 착시가 깨지고 있다. 더구나 저출산으로 자손 증가에 따른 자산 분할 압력마저 크게 줄어든 시대라는 점을 감안하면, 재건축 분담금은 한국의 경제성장과 서울 집값 상승이 실제 가계의 저축과 자본축적으로 얼마나 이어졌는지를 되묻게 한다.
서울 상급지 이동을 ‘개인의 능력’과 ‘시장원리’의 결과로 설명하려면 그 논리를 끝까지 적용해야 한다. 상급지는 공실이 아니라 이미 누군가가 점유한 희소한 공간이고, 한 사람의 진입은 다른 사람의 퇴거나 경쟁 탈락을 전제로 한다. 따라서 “서울에 살고 싶다”는 욕구는 능력이 아니라 선호에 가깝고, 더 높은 지불능력을 가진 사람이 그 자리를 차지하는 것 역시 시장의 결과다. 시장의 승자는 능력의 결과라고 하면서 시장의 패자는 정책의 피해자라고 말하는 것은 논리적으로 일관되지 않다. 시장원리를 주장한다면 내가 경쟁에서 질 수 있다는 결과까지 받아들여야 하며, 그 결과를 수정하고 싶다면 시장논리가 아니라 주거권·형평성·공공정책이라는 별도의 가치 기준을 제시해야 한다.
공인중개사협회가 임장비 도입을 검토하는 배경에는 거래 감소와 수익성 악화가 있다. 그동안 중개업계는 거래 성사 때 받는 중개보수로 상담과 임장, 실패한 거래의 비용까지 함께 충당해왔지만, 부동산 거래가 줄고 폐업이 늘어나는 상황에서 임장 자체에 가격을 붙이려는 것이다. 문제는 소비자에게 당근부동산 같은 직거래·온라인 플랫폼이라는 대체재가 이미 생겼다는 점이다. 당근 이용자 조사에서는 실제 거래자의 43.7%가 직거래를 이용했고, 계약 전 평균 3.8곳을 방문했다. 이런 상황에서 새로운 비용을 더 받는 것이 수익 개선책이 될지, 오히려 소비자의 중개서비스 이탈을 부추길지는 시장이 판단할 일이다. 더 흥미로운 것은 임장에 별도 가격표를 붙이는 순간 기존 거래금액 연동 중개보수 역시 “도대체 무엇의 대가인가”라는 질문을 받게 된다는 점이다. 임장비가 기존 중개보수 체계를 지키는 카드가 아니라 오히려 서비스별 가격 경쟁을 촉발하는 시작이 될 수도 있다.
서울 소재 새마을금고에서 발생한 110억 원대 차명예금 의혹은 단순한 개인 비위가 아니라 지역 금융기관의 지배구조와 내부통제 취약성을 드러낸 사건이다. 금융실명제가 시행된 지 30년이 넘었지만 차명재산이 사라지지 않는 이유는 명의 확인만으로는 조직 내부의 권력 관계와 실질 지배를 막을 수 없기 때문이다. 새마을금고가 청년 금융과 새로운 이미지를 강조하더라도, 이런 사건이 반복되면 고객에게 남는 이미지는 “친근한 지역 금융”이 아니라 “내부자끼리 얽힌 낡은 금고”일 수 있다. 결국 금융기관의 신뢰는 광고가 아니라 누구도 견제받지 않는 권력을 갖지 못하게 하는 내부통제 시스템에서 만들어진다.
트럼프는 결국 6월 MOU로 돌아가지 않는 쪽을 택했다. 문제는 그가 불과 몇 달 전 그 문서를 “위대한 문서”, “내가 원한 것의 99.9%”라고 평가했다는 점이다. 지금 트럼프의 판단이 맞다면 6월 MOU는 애초부터 근본적 해결책이 아니라 당장의 전쟁을 봉합하기 위한 사탕발림식 미봉책이었다는 뜻이 되고, 그렇다면 당시 이를 역사적 성과처럼 포장한 자신의 설명 역시 흔들린다. 반대로 6월의 평가가 맞았다면 지금 그 합의를 버리는 이유와 전쟁을 더 이어가 얻으려는 것이 무엇인지 설명해야 한다. 트럼프는 용단을 내렸지만, 그 결정은 결국 과거 자신의 판단을 함께 심판대에 올려놓았다.
지난 수십 년의 저금리는 중앙은행만이 만든 결과가 아니라, 세계 각국과 경제주체들이 각자의 이해관계를 따라 움직인 결과 탄생한 거대한 금융 원기옥이었다. 중국의 수출과 저축, 선진국의 연금·보험 자금, 기업의 글로벌 공급망, 미국 소비자의 값싼 소비가 맞물리며 세계에는 풍부한 저축과 낮은 물가, 낮은 금리가 형성됐다. 그러나 전쟁, 관세, 탈세계화, 공급망 재편, AI 투자 확대, 재정 부담 증가는 이 구조를 흔들고 있다. 이제 세계는 더 많은 자본을 필요로 하지만, 그 자본을 제공하는 평범한 지구인 채권자들은 과거처럼 낮은 금리에 만족하지 않는다. 금리 상승은 단순히 돈이 부족해진 현상이 아니라, 세계가 미래의 구매력을 빌려주는 대가를 다시 요구하기 시작한 과정이다.
미국의 문제는 트럼프 한 사람에게서 시작된 것이 아니라 국가부채, 공급망의 중국 의존, 제조업 약화, 중동전쟁의 피로, 정치적 양극화 등 오랫동안 누적된 구조적 문제 위에 트럼프라는 정치적 리스크가 겹치면서 증폭되고 있다는 데 있다. 최근 이란전은 이를 압축적으로 보여준다. 몇 주면 끝날 것이라던 전쟁은 장기화됐고, 60일짜리 호르무즈 개방은 영구적 성과처럼 포장됐지만 실제 상선 통항은 정상화되지 않았으며, 미국은 동맹국에 지원 부족을 공개적으로 문제 삼고 있다. 강대국의 진짜 힘은 실수하지 않는 데 있는 것이 아니라 실수해도 회복할 수 있는 여유에 있는데, 지금 미국은 그 전략적 여유가 줄어드는 와중에 정치적 리스크까지 국가정책에 여과 없이 반영되고 있다. 병약한 몸이 평소에는 견딜 바이러스에도 크게 흔들리듯, 미국 역시 구조적 체력이 약해지면서 기존의 정치적 결함과 지도자 리스크가 더 큰 위기로 나타나고 있다.
미국은 이란을 군사·금융·원유 압박으로 단기간에 굴복시키고 더 유리한 협상조건을 얻으려 했지만, 트럼프가 “몇 주면 끝난다”고 공언하면서 장기전을 원치 않는다는 약점을 스스로 드러냈다. 이란은 군사적으로 미국을 이기기보다 오래 버티며 호르무즈 불안과 제한적 보복으로 미국의 정치적·경제적 비용을 높이는 전략을 택했고, 결국 전쟁은 장기화됐다. 이런 상황에서 페제시키안이 “6월 MOU로 돌아가자”고 제안한 것은 단순한 휴전 요청이 아니다. 미국이 이를 받아들이면 지난 수개월의 전쟁과 압박으로 무엇을 더 얻었는지 설명해야 하고, 거절하면 이미 합의했던 평화를 왜 거부하는지 설명해야 한다. 미국이 이란에게 사용하려 했던 ‘선택지를 줄여 협상에서 원하는 것을 얻는 방식’을 이제 이란이 미국에게 되돌려주고 있는 셈이다.
힙합은 샘플링과 장르 혼합을 통해 성장하며 “공식이 없다”는 자유를 강조해왔지만, 동시에 “진짜 힙합”과 “가짜 힙합”을 끊임없이 구분하고 내부의 정통성과 자격을 심사해온 장르이기도 하다. 다른 장르의 요소를 자유롭게 흡수하면서 정작 힙합과 비슷한 음악을 힙합의 울타리 안으로 끌어들인 뒤 “왜 힙합을 그렇게 하느냐”고 비판하는 모습은 역설적이다. 결국 힙합의 가장 흥미로운 모순은 음악적으로는 가장 잡종적이면서 문화적으로는 가장 순혈주의적인 태도를 보인다는 데 있으며, “진짜 힙합인가”보다 “어떤 음악인가”라고 묻는 것이 오히려 힙합이 말해온 자유에 더 충실할 수 있다.
재건축은 흔히 “사업성이 좋다”, “분담금이 적다”는 말로 설명되지만, 그 사업성의 상당 부분은 조합원이 이미 보유한 대지지분과 개발여력에서 나온다. 건물은 시간이 지나면 다시 노후화되지만 토지는 남기 때문에, 재건축은 영속적인 토지의 일부를 활용해 수명이 제한된 새 건물을 얻는 거래이기도 하다. 건설사는 공사를 수주해 마진을 남기고 떠나면 되지만 조합원은 그 자산을 장기 보유해야 한다. 따라서 재건축의 진짜 경제성은 단순한 분담금이나 신축 시세가 아니라, 조합원이 얼마나 많은 토지와 개발가치를 투입했고 그 과정에서 발생한 효익이 건설사·정부·일반분양자·조합원에게 어떻게 배분됐는지를 따져봐야 한다.
주식시장에서 먼저 자산을 산 뒤 다른 사람의 매수를 유도하고 자신은 파는 행위가 불공정거래의 문제로 인식되듯, 부동산시장에서도 호재·신고가·품귀·키 맞추기 같은 이야기가 끊임없이 생산되는 동안 실제 매매와 분양이 이루어진다. 문제는 모든 정보가 거짓이라는 데 있지 않다. 교통망이나 산업단지 같은 호재는 실제일 수 있지만, 미래의 기대가 이미 현재 가격에 반영됐다면 그 혜택을 먼저 실현한 사람은 매수자가 아니라 매도자일 수 있다. 더구나 전국 모든 지역이 동시에 인구와 수요를 끌어들일 수는 없는데도 각 지역의 홍보에서는 언제나 자기 지역이 승자가 되는 미래만 제시된다. 따라서 소비자는 정보를 곧이곧대로 믿거나 무조건 의심하기보다, 누가 그 정보를 만들었고 자신이 매수했을 때 그 사람이 어떤 경제적 이익을 얻는지 살펴야 한다. 시장에서 가장 위험한 광고는 광고라고 쓰인 광고가 아니라 정보의 얼굴을 한 광고일 수 있으며, 현명한 소비자는 호재를 믿지 않는 사람이 아니라 호재를 말하는 사람의 이해관계까지 함께 계산하는 사람이다.
미국은 전쟁 전부터 이미 이란을 강하게 제재하고 있었지만 호르무즈 해협은 열려 있었고 핵협상도 진행되고 있었다. 그러나 하메네이 제거 이후 이란은 호르무즈를 핵심 지렛대로 전환했고, 이제는 핵 문제에서 뚜렷한 양보 없이 제재 완화와 봉쇄 해제, 배상까지 요구하며 해협 정상화를 거래하려 한다. 미국은 군사적으로 압도적 우위에 있지만 전쟁 전의 질서를 되찾기 위해 다시 군사력을 쓰거나, 제재를 완화하거나, 중국 등 제3국까지 강하게 압박해야 하는 상황에 놓였다. 결국 이 전쟁의 핵심 질문은 미국이 이란에 얼마나 큰 피해를 줬느냐가 아니라 전쟁 전보다 더 유리한 질서를 만들었느냐이며, 현재까지는 오히려 미국이 이미 가지고 있던 ‘제재된 이란과 열린 호르무즈’라는 상태를 되찾는 데 더 큰 비용을 치르고 있다는 역설이 선명해지고 있다.
미국은 이란을 경제적으로 고사시키는 장기 압박전으로 전환했지만, 불과 며칠 뒤 다시 직접 군사타격에 나섰다. 이는 이란이 우세하다는 뜻이 아니라, 최소한 시간이 미국에 일방적으로 유리한 자산은 아니라는 사실을 보여준다. 이란이 버티는 동안 미국 역시 유가와 인플레이션, 국내정치, 해상안보, 군사비용, 중국과의 2차 제재 갈등이라는 비용을 치러야 하기 때문이다. 호르무즈 사태가 보여주는 것은 패권의 약화라기보다 패권을 행사하는 비용의 상승이다. 그리고 세계가 안보를 위해 공급망·에너지·항로·금융망을 중복시키기 시작할수록 그 비용은 물가와 재정, 결국 금리에 반영된다. 탈세계화란 무역의 종말이 아니라 안보의 가격이 다시 경제에 포함되는 과정이며, 시간이 비싸진 세계에서는 세계화와 평화뿐 아니라 저금리 역시 과거처럼 싸게 얻기 어려워진다.
세계화는 비교우위와 국제분업을 통해 같은 자원으로 더 많은 부를 만들어내는 체제였다. 미국은 기축통화와 기존 국제질서의 최대 수혜자로서 이를 유지할 유인이 컸고, 중국 역시 화평굴기와 세계시장 편입을 통해 성장하는 동안 이 질서를 깨뜨릴 이유가 크지 않았다. 그러나 미중 경쟁이 심화되면서 상호의존은 효율의 원천이 아니라 취약성으로 인식되기 시작했다. 미국은 반도체와 희토류 공급망을 분리하고 중국은 기술자립과 핵심광물 통제를 강화한다. 각국은 공급망을 중복하고 전략물자를 비축하며 더 비싼 생산을 감수한다. 국가별로는 안보를 위한 합리적 선택일 수 있지만 세계 전체로는 생산성 하락과 비용 증가를 의미한다. 결국 세계는 부유해지는 방법을 잊은 것이 아니라, 서로를 믿지 못하게 되면서 더 많은 부를 만드는 대신 그 일부를 안보와 보험료로 지불하는 길을 택하고 있다.
서울은 오랫동안 산업과 일자리, 교육과 행정이 집중된 ‘필요의 도시’였지만 제조업과 대규모 노동수요가 서울 밖으로 이동하고, 서울 경제가 본사·금융·전문서비스 같은 화이트칼라 중심으로 재편되면서 과거처럼 많은 인구를 직접 필요로 하지 않게 됐다. 그럼에도 서울은 여전히 성공과 중심의 상징으로 선망받고 있으며, 금융은 소득과 주택가격 사이의 간극을 메우며 높은 가격을 지탱해왔다. 그러나 최근 새마을금고의 부실과 재차 확대되는 집단대출, 재건축 현장의 분담금 유예와 판매자금융, 강화되는 건전성 규제와 높은 금리는 자산가격이 소득이라는 궤도에서 무한히 멀어질 수 없음을 보여준다. 서울은 점점 실용재보다 지위재·사치재적 공간에 가까워지고 있지만, 선망과 금융이 가격을 오래 지탱할 수는 있어도 장기적으로 유효수요를 만드는 힘은 결국 소득이며, 빠르게 소득의 중력을 거슬러 오른 가격은 그 지지력이 약해질 때 빠르게 되돌아올 가능성도 있다.
서울은 오랫동안 일자리와 산업, 교육, 행정이 집중된 ‘필요의 도시’였지만, 제조업과 대규모 노동수요가 서울 밖으로 이동하고 서울 경제가 본사·금융·전문서비스·문화 같은 화이트칼라 중심으로 재편되면서 더 이상 과거처럼 많은 인구를 직접 필요로 하지 않게 됐다. 그럼에도 서울의 대학·직장·주소는 여전히 성공과 중심성을 상징하고, 세종시로 행정기능이 이전된 뒤에도 서울의 심리적 중심성이 쉽게 약해지지 않은 것은 기능과 위신이 서로 다른 속도로 움직인다는 점을 보여준다. 결국 서울은 실용성 때문에 선택되는 도시에서 ‘중심에 속해 있다는 사실’ 때문에 높은 비용을 지불하는 사치재적 도시로 변해갈 수 있지만, 이런 상징적 가치는 산업적 필요와 달리 사회적 인식과 구매력에 의존하므로 영구적인 가격방어를 보장하지는 않는다.
1998년 일본 영화 《자살관광버스》는 빚과 생활고에 몰린 사람들이 가족에게 보험금을 남기기 위해 함께 죽음을 계획한다는 블랙코미디다. 버블 붕괴 이후 구조조정과 자살 급증이 이어지던 당시 일본 사회의 불안을 배경으로 보면, 이 영화의 진짜 공포는 죽음 자체보다 사람이 자신의 가치를 돈과 생산성으로 계산하게 되는 순간에 있다. 저성장·고령화 시대를 맞는 한국도 비슷한 위험을 피하려면 경제적 실패를 인간의 실패로 바꾸지 않는 사회가 되어야 한다. 모두가 성공할 수는 없지만 서로를 실패자로 만들지 않을 수는 있다. 앞으로 쉽지 않은 시대가 오더라도 서로를 조금 더 붙잡아주고, 자기 자신에게도 너무 빨리 판결을 내리지 말자. 우리 모두 힘내고, 무엇보다 오래 살아보자.
호르무즈 해협은 언젠가 다시 열릴 수 있지만, 세계경제가 과거의 저물가·저금리 시대로 돌아가기는 어렵다. 미·이란 갈등과 공급망 재편이 보여주듯 각국은 이제 가장 싼 생산과 운송보다 안보와 안정성을 우선하며, 관세·리쇼어링·재고 확대·국방비·에너지 안보·우회 물류라는 비용을 기꺼이 지불하고 있다. 이러한 탈세계화는 전쟁이나 정권이 바뀐다고 쉽게 되돌릴 수 없는 구조적 변화이며, 세계화가 수십 년 동안 제공했던 강력한 물가 억제 효과도 약해지고 있다. 따라서 경기침체 때 금리가 내려갈 수는 있어도 2010년대처럼 낮은 물가를 배경으로 초저금리가 장기간 유지되는 시대가 다시 기본값이 될 가능성은 낮다. 특히 에너지 수입 의존도와 가계부채가 높은 한국에서는 이제 “한국은행이 언제 금리를 내릴 것인가”보다 “앞으로 금리를 과연 어디까지 내릴 수 있는 세계인가”가 더 중요한 질문이다.
투자 실패를 사후적으로 해석하면 모든 원인은 선명해 보인다. 그러나 2017년 청담동의 낮은 공실률과 저금리 환경에서 통임대 건물을 매입한 판단은 당시 기준으로 충분히 합리적일 수 있었다. 문제는 이후 상권과 임대수요, 소비 방식, 금리와 코로나까지 시장의 조건이 달라졌다는 데 있다. 투자자는 임차인을 구하고 건물을 관리할 수는 있어도 시장의 수요 자체를 만들어낼 수는 없다. 결국 투자의 핵심은 미래를 정확히 맞히는 데 있는 것이 아니라, 예상과 다른 세상이 왔을 때도 버틸 수 있는 구조를 만드는 데 있다. 의지와 희망은 사람에게는 중요한 덕목이지만 시장에서는 자산이 아니다.