재초환과 이중과세 논란의 함정…국가와 시장은 모두 균형점을 찾는다

시장은 불확실성을 가격으로, 국가는 필요를 조세로 조정한다

재건축 초과이익환수 부담금을 둘러싼 논쟁이 다시 등장하고 있다. 많은 논의가 “재초환 부담금을 누가 부담해야 하는가”에 집중된다. 매도인이 부담해야 하는지, 매수인이 부담해야 하는지, 혹은 별도의 정산이 필요한지에 대한 논쟁이다.

그러나 시장경제의 관점에서 보면 질문의 방향은 조금 달라질 필요가 있다.

시장은 원래 확정된 미래를 거래하는 곳이 아니다. 미래를 알 수 없기 때문에 존재하는 곳이다.

주식시장을 생각해보면 간단하다. 주식을 사는 사람은 앞으로 기업 가치가 상승할 것이라고 판단한다. 반면 주식을 파는 사람은 현재 가격이 충분히 높거나 미래 위험이 크다고 판단한다. 한쪽은 상승을 기대하고, 다른 한쪽은 하락 가능성을 본다.

미래를 정확히 아는 사람이 있어서 거래가 이루어지는 것이 아니다. 서로 다른 정보와 전망을 가진 사람들이 만나기 때문에 거래가 이루어진다.

빈센트 반 고흐의 작품도 마찬가지다. 고흐는 자신의 작품이 훗날 세계적인 가치를 갖게 될 것이라고 알지 못했다. 당시 시장은 당시의 정보와 평가를 바탕으로 가격을 형성했다. 시간이 흐르고 새로운 정보와 평가가 더해지면서 가격은 변화했다.

자산시장의 본질은 미래를 맞히는 것이 아니라, 서로 다른 미래 전망이 만나는 균형점을 찾는 것이다.

부동산도 다르지 않다.

재건축 아파트의 가격에는 이미 수많은 미래 변수가 포함되어 있다.

향후 재건축 가능성, 사업 진행 속도, 용도지역 변경 가능성, 개발 호재, 금리 변화, 보유세 증가 가능성, 임대차 위험 등이 모두 가격에 반영된다.

그런데 우리는 이러한 불확실성 때문에 거래가 불가능하다고 하지 않는다. 오히려 시장은 그 불확실성을 가격으로 변환하는 기능을 한다.

재초환 역시 마찬가지다.

매수자는 예상 부담금과 사업 위험을 감안해 이렇게 판단할 수 있다.

“향후 부담해야 할 비용과 불확실성이 있으니 현재 가격은 낮아져야 한다.”

반면 매도자는 이렇게 판단할 수 있다.

“그 부담을 고려하더라도 재건축 이후 가치 상승 가능성이 더 크기 때문에 현재 가격은 정당하다.”

누가 절대적으로 맞는 것이 아니다. 서로 다른 기대와 위험 평가가 만나 거래가격을 결정한다.

가격이 높아서 거래가 이루어지지 않으면 가격은 조정된다. 매수자가 나타날 때까지 낮아질 수도 있고, 반대로 매수자가 많으면 가격은 올라간다. 시장은 이런 과정을 통해 수많은 불확실성을 하나의 가격으로 압축한다.

조세 문제도 비슷한 관점에서 볼 필요가 있다.

흔히 이중과세라는 표현은 조세의 부당성을 판단하는 강력한 근거처럼 사용된다. 그러나 이중과세 금지는 자연의 섭리나 경제의 공리가 아니다. 조세 체계를 설계하는 과정에서 선택된 하나의 원칙이다.

국가가 필요한 재원을 마련하는 방식은 다양하다. 어떤 경제적 활동에 대해 특정 세목에서 과세하지 않는 대신 다른 세목에서 과세하는 구조도 가능하다. 실제 조세 체계는 하나의 세금으로 구성되는 것이 아니라 여러 세목이 결합해 전체적인 부담 구조를 만든다.

또한 세법상으로도 과세 대상과 세목이 다르면 별개의 과세로 보는 해석이 존재한다. 결국 중요한 것은 “세금이 몇 번 부과되었는가”라는 형식적 문제만이 아니라, 전체 조세 체계가 합리적인 부담 구조를 이루고 있는가이다.

다른 반찬을 두 개 접시에 담든 하나의 접시에 담든 내용상 차이는 없다. 조율이시·홍동백서 같은 형식 논쟁일 뿐이다.

근원적으로는 국가라는 공동체도 유지 비용이 필요하다. 생태계가 최소한의 에너지를 필요로 하듯, 국가는 행정·복지·안보·사회 인프라를 유지하기 위한 재원이 필요하다.

따라서 조세 논쟁은 특정 세금 하나만 떼어내 “이미 부담했으니 추가 부담은 부당하다”라고 판단할 문제가 아니다. 한쪽 세목을 줄일 것인지, 다른 세목에서 조정할 것인지, 전체적으로 어떤 부담 구조를 선택할 것인지의 문제다.

결국 시장과 조세는 서로 다른 영역처럼 보이지만 공통점이 있다.

시장은 미래의 불확실한 가치와 위험을 가격으로 조정한다.

조세 제도는 공동체 유지에 필요한 비용을 사회 구성원 사이에서 배분한다.

둘 다 완벽한 정답을 미리 알고 설계되는 것이 아니다. 다양한 이해관계와 판단이 충돌하는 과정에서 사회가 선택하는 균형점이다.

재초환 논쟁 역시 “누가 부담해야 하는가”라는 질문만으로 접근하면 본질을 놓칠 수 있다.

핵심은 미래의 비용과 이익을 시장가격과 조세 체계 안에서 어떻게 반영하고 배분할 것인가이다.

시장은 불확실성을 없애지 않는다. 다만 불확실성을 가격으로 바꾸어 사람들이 거래할 수 있게 한다.

그리고 조세 역시 부담을 없애는 것이 아니라, 공동체 유지에 필요한 비용을 어떤 방식으로 나눌 것인지 결정하는 제도다.