저금리 시대의 끝자락에서 드러난 재건축 광기 - 집 지을 돈은 없는데 왜 20년도 길다 했을까

집 지을 돈은 없는데 왜 빨리 부수자고 했을까

한때 한국 부동산 시장에는 지금 돌아보면 매우 상징적인 장면이 있었다. 재건축 연한을 30년에서 20년으로 줄이자는 논의였다.

2023년 정부는 1기 신도시 재정비를 위한 특별법 추진 과정에서 재건축 활성화 방안을 내놓았다. 당시 KBS 보도에 따르면 정부는 1기 신도시뿐 아니라 100만㎡ 이상 택지지구까지 특별법 적용 대상을 넓히고, 택지조성 후 20년 이상 지난 지역에서 재건축을 추진할 수 있도록 하는 방안을 제시했다. 또한 안전진단 완화, 용적률 상향, 각종 인허가 절차 단축 등의 특례도 포함됐다.

물론 당시 명분은 분명했다. 오래된 신도시의 주거환경 개선과 공급 확대였다. 실제로 오래된 아파트에는 누수, 배관 문제, 주차 부족 등 현실적인 불편이 존재한다.

그러나 이 논쟁이 보여준 더 깊은 의미는 따로 있다.

왜 우리는 건물을 다시 지을 비용보다, 건물을 더 빨리 부술 권리를 먼저 원했을까.

건물을 다시 짓는 것은 비용이다.

이것은 너무 당연한 사실이다.

기업의 공장을 생각해보자. 공장의 기계는 시간이 지나면 낡는다. 기업은 매년 감가상각비를 비용으로 반영한다. 미래에 설비를 교체하기 위해 현재의 수익 일부를 남겨두는 것이다.

만약 기업이 30년 동안 기계를 사용하면서 감가상각을 무시한다면 어떻게 될까. 장부상으로는 계속 이익이 나는 것처럼 보일 것이다. 그러나 어느 날 기계를 바꿔야 하는 순간이 오면 문제가 드러난다. 새 기계를 살 돈이 없는 것이다.

그 기업은 결국 공장 일부를 팔거나 새로운 투자자를 받아야 한다.

우리는 그때 이렇게 물을 것이다.

“지난 30년 동안 정말 이익이 난 것이 맞는가.”

주택도 본질적으로 다르지 않다.

건물은 시간이 지나면 소비된다. 배관은 낡고, 설비는 노후화되며, 언젠가는 다시 지어야 한다.

재건축은 새로운 부를 만들어내는 행위라기보다, 이미 사용한 자본을 다시 채우는 과정이다.

하지만 한국 부동산은 오랫동안 이 비용을 보지 않았다.

왜냐하면 토지 가격 상승이 모든 것을 덮었기 때문이다.

오래된 아파트는 낡은 건물이 아니라 “재건축 가능성이 있는 자산”으로 평가됐다.

건물이 감가상각되는 동안 토지 가격은 상승했고, 사람들은 건물이 소비되고 있다는 사실을 잊었다.

지난 40년은 부동산에 매우 유리한 시대였다.

금리는 계속 내려갔다.

세계화는 물가를 낮췄다.

인구는 증가했다.

도시는 성장했다.

소득은 늘었다.

이 환경에서는 낡은 집도 시간이 지나면 가격이 올랐다.

그래서 사람들은 하나의 착각을 갖게 됐다.

“오래될수록 더 가치가 커진다.”

하지만 실제로 가치가 상승한 것은 건물이라기보다 입지와 토지였다.

재건축 연한 단축 논리는 이 착각이 가장 극단적으로 나타난 순간이었다.

건물이 낡아가는 것을 비용으로 보았다면 질문은 달랐을 것이다.

“30년 동안 사용한 건물을 다시 지을 자본을 얼마나 축적했는가.”

그러나 당시 시장의 질문은 달랐다.

“얼마나 빨리 새 아파트가 될 수 있는가.”

였다.

재건축은 자본재 교체가 아니라 자산 가격 상승의 이벤트가 됐다.

그래서 30년도 짧다는 말이 나왔고, 20년 재건축 논의까지 등장했다.

하지만 여기에는 이상한 역설이 있다.

집을 다시 지을 돈은 부족한데, 왜 더 빨리 부수자고 했을까.

그 답은 저금리 시대의 끝자락이라는 데 있다.

지난 수십 년 동안 세계 경제는 금리가 낮아지는 방향으로 움직였다. 낮은 금리는 미래의 돈을 현재로 끌어왔다. 사람들은 대출을 받아 자산을 취득했고, 자산 가격 상승은 부채 부담을 상쇄했다.

부동산은 현금흐름보다 가격 상승 기대가 중요한 자산이 됐다.

하지만 이제 환경이 바뀌고 있다.

최근 한국 부동산을 둘러싼 논쟁에서 일본식 “잃어버린 30년” 가능성이 언급되고, 동시에 1980년대 이후 이어진 금리 하락 사이클이 끝날 수 있다는 분석이 나오는 이유도 여기에 있다.

두 논쟁은 서로 다른 이야기를 하는 것처럼 보이지만 결국 같은 방향을 가리킨다.

과거와 같은 자산 가격 상승 환경이 계속되기 어렵다는 것이다.

저금리 시대에는 감춰졌던 비용이 이제 모습을 드러낸다.

재건축 분담금이 그렇다.

노후주택 유지 비용이 그렇다.

인구 감소 시대의 지역별 가치 차이가 그렇다.

과거에는 상승장이 모든 문제를 해결해줬다.

하지만 새로운 시대에는 시장이 다른 질문을 던진다.

“얼마나 오를 것인가.”

가 아니라,

“이 자산은 앞으로 얼마의 비용을 요구하는가.”

이다.

부동산 광기의 정점은 집값이 가장 높았던 순간이 아니다.

진짜 정점은 자산의 비용을 잊었던 순간이다.

토지는 가치가 상승할 수 있다.

그러나 건물은 소비된다.

부동산은 영원히 가격이 오르는 숫자가 아니라, 유지하고 다시 만들어야 하는 자본이다.

20년 재건축 논쟁은 그래서 상징적이다.

우리는 더 빨리 새 집을 만들 방법을 찾았다.

하지만 정작 물어야 할 질문은 하지 않았다.

왜 한 세대를 사용한 집을 다시 만들 만큼의 자본을 축적하지 못했는가.

이제 새로운 부동산 시대는 이 질문에서 시작될 것이다.

집값이 얼마나 오르는지가 아니라, 그 집이 스스로 재생산 가능한 자산인가를 묻는 시대가 오고 있다.