대통령도 바뀌고 세금도 바뀐다, 그러니 버텨라

최근 부동산 시장에서 익숙한 장면이 반복되고 있다. 규제가 나오면 시장은 얼어붙고, 반발이 커지면 다시 완화책이 등장한다. 세제가 바뀌면 보완책이 논의되고, 거래가 줄면 다시 거래 활성화 방안이 나온다.

토지거래허가구역 내 실거주 의무와 관련한 유예 논의도 이런 흐름의 하나로 볼 수 있다. 시장에서는 규제가 완화되면 다시 거래가 살아나고, 정권이 바뀌면 부동산 정책 방향도 달라질 것이라는 기대가 존재한다.

그래서 부동산 시장에는 오랫동안 하나의 믿음이 있었다.

“조금만 기다리면 다시 오른다.”

정권은 바뀐다. 세금도 바뀐다. 규제도 완화된다. 결국 좋은 지역의 집은 다시 오른다는 믿음이다.

과거에는 이 믿음이 상당 부분 현실과 맞았다.

인구는 증가했고, 사람들은 일자리와 기회를 찾아 서울로 이동했다. 산업은 수도권에 집중됐고, 금리는 장기간 하락했다. 금융기관은 더 많은 레버리지를 제공했고, 좋은 지역의 주택은 부족했다. 부족한 집을 원하는 사람은 계속 늘어났다.

하지만 앞으로도 같은 공식이 반복될 것인지는 다른 문제다.

지금 필요한 질문은 “어떤 규제가 바뀌는가”가 아니라 “시장의 기반이 과거와 같은가”이다.

세금 하나가, 규제 하나가, 정권 하나가 바꿀 수 있는 것은 시장의 속도다. 그러나 시장의 방향은 더 큰 구조 변화가 결정한다.

인구가 어떻게 변하는가. 산업이 어디로 이동하는가. 어떤 일자리가 만들어지는가. 그리고 얼마나 많은 사람이 높은 주거비를 감당할 수 있는가.

결국 주택시장의 미래는 정책보다 사람의 이동에서 결정된다.

서울 집값을 설명할 때 가장 자주 등장하는 말은 “공급 부족”이다.

틀린 말은 아니다. 좋은 지역의 신규 공급은 어렵다. 재건축과 재개발은 오랜 시간이 걸린다. 특히 강남처럼 선호도가 높은 지역의 주택은 쉽게 늘릴 수 없다.

하지만 공급 부족론에는 중요한 질문 하나가 빠져 있다.

그 부족한 집을 앞으로도 필요로 하는 사람이 계속 존재하는가.

주택은 공급만으로 결정되지 않는다. 장기적으로 주택가격은 집의 수와 그 집을 필요로 하고 비용을 지불할 수 있는 사람의 수가 만나는 지점에서 결정된다.

특히 고가 주택 시장에서 중요한 것은 전체 가구 수가 아니다. 높은 가격을 지불할 수 있는 소득과 자산을 가진 사람의 수다.

강남 아파트 가격을 결정하는 것은 서울 전체 인구가 아니다. 강남이라는 공간에 들어가기 위해 수십억 원을 추가로 지불할 사람이 앞으로도 얼마나 존재하는가가 핵심이다.

강남의 가장 큰 경쟁력은 희소한 토지 자체가 아니다. 그 토지 위에 축적된 기회의 밀도다.

좋은 일자리, 교육, 의료, 문화, 인적 네트워크가 집중되어 있기 때문에 강남이라는 이름은 하나의 브랜드가 됐다.

그러나 브랜드는 영원하지 않다.

역사에는 한 시대를 지배했던 도시들이 있었다. 당나라의 장안은 세계의 중심이었다. 수많은 사람이 기회를 찾아 몰려들었고, 장안이라는 이름 자체가 문명의 상징이었다.

하지만 장안은 영원한 중심으로 남지 못했다. 도시가 부족해서가 아니었다. 시대의 흐름과 경제의 중심축이 변했기 때문이다.

도시는 결국 사람이 만드는 브랜드다. 사람이 모이고, 기업이 모이고, 새로운 기회가 만들어지는 곳이 다시 중심이 된다.

강남도 예외는 아니다.

강남이 앞으로도 높은 가격을 유지하려면 단순히 “공급이 부족하다”는 설명만으로는 부족하다.

왜 이 가격을 지불해야 하는지 계속 증명해야 한다.

강남에 살면 더 많은 기회를 얻는가. 강남에 살면 다른 지역보다 압도적인 효용을 얻는가. 미래 세대가 높은 주거비를 감수하면서까지 강남을 선택할 이유가 있는가.

이 질문에 답해야 한다.

더 중요한 변화는 산업 구조다.

과거 서울 집중의 이유는 명확했다. 좋은 일자리가 서울에 있었기 때문이다. 사람들은 높은 집값과 긴 통근을 감수하고서라도 서울 가까이에 살려고 했다.

그러나 앞으로는 선택지가 달라질 수 있다.

AI, 반도체, 첨단 제조 산업은 새로운 일자리 축을 만들고 있다. 판교, 용인, 화성, 평택 등 경기 남부 지역은 단순한 서울의 배후지가 아니라 새로운 산업 중심지로 성장하고 있다.

과거에는 서울에서 일하고 경기에서 사는 구조였다면, 앞으로는 경기에서 일하고 경기에서 사는 구조도 가능해진다.

서울의 경쟁자는 더 이상 서울 안의 다른 아파트가 아니다.

비슷한 가격으로 더 넓고 새로운 주택을 선택할 수 있고, 가까운 곳에서 더 좋은 일자리를 얻을 수 있다면 소비자는 비교하기 시작한다.

여기서 강남 재건축의 또 다른 문제가 드러난다.

강남의 오래된 아파트 소유자는 분명 막대한 자산을 가진 사람들이다. 수십 년 전 구입한 주택은 이제 수십억 원의 가치가 됐다.

하지만 자산가치와 현금 동원 능력은 같은 것이 아니다.

강남의 많은 주택은 토지라는 형태의 자산이다. 가격은 높지만 쉽게 현금으로 바꾸기 어렵다.

재건축이 이를 보여준다.

40년 전에는 건물과 토지를 함께 구입했다. 부족하면 대출도 받았다. 이후 시간이 흐르면서 토지 가치는 크게 올랐다.

그런데 이제 새 건물을 짓기 위해서는 다시 막대한 비용이 필요하다.

그래서 기존 조합원들은 일반분양을 늘리고, 새로운 소유자에게 토지 일부를 제공하는 방식으로 건축비를 마련한다.

이 구조 자체가 잘못된 것은 아니다. 토지가 많은 사람이 현금 대신 자산을 활용하는 합리적인 선택일 수 있다.

하지만 동시에 하나의 사실을 보여준다.

강남의 높은 자산가치와 강남 거주자의 실제 지불 능력은 반드시 같은 것이 아니다.

가장 비싼 땅을 가진 사람들조차 새 건물을 짓기 위해 새로운 자금과 새로운 수요자를 필요로 한다.

그렇다면 결국 다시 질문해야 한다.

앞으로 그 높은 가격을 받아줄 새로운 구매자는 누구인가.

기존 보유자의 자산가치는 과거의 결과다. 미래 가격을 결정하는 것은 앞으로 그 가격을 지불할 사람이다.

AI 시대에는 이 질문이 더욱 중요해진다.

AI는 서울을 무조건 약화시키지도, 무조건 강화시키지도 않을 것이다.

AI 생산성을 가진 일부 고소득층의 소득은 증가할 수 있다. 자본과 인재가 특정 지역에 더 집중될 가능성도 있다.

강남 같은 최상급지는 오히려 더 강한 수요를 받을 수도 있다.

하지만 동시에 서울 전체 수요와 특정 지역 수요는 구분해야 한다.

서울 전체의 성장성이 약해지는 가운데 일부 지역만 강해지는 시장도 가능하다.

좋은 지역은 더 강해지고, 그렇지 못한 지역은 상대적으로 약해지는 양극화다.

앞으로의 부동산 시장에서 중요한 것은 “서울인가 아닌가”가 아닐 수 있다.

미래의 기회가 어디에서 만들어지는가가 중요하다.

결국 “조금만 기다리면 다시 오른다”는 믿음은 과거의 경험에서 나온 것이다.

하지만 과거의 성공 공식은 영원한 법칙이 아니다.

정권은 바뀐다. 정책도 바뀐다. 세제도 바뀐다.

그러나 인구 구조와 산업 구조, 금융 환경은 더 긴 시간에 걸쳐 움직인다.

앞으로 부동산 시장을 바라볼 때 물어야 할 질문은 달라져야 한다.

“규제가 풀리면 오를까.”

“세금이 줄면 다시 상승할까.”

이런 질문보다 더 중요한 것은 이것이다.

“앞으로 이 집을 필요로 하는 사람이 계속 늘어나는가.”

“그 사람은 이 가격을 감당할 수 있는가.”

“그 가격을 지불할 만큼 이 지역은 미래의 기회를 제공하는가.”

부동산은 결국 사람이 만드는 시장이다.

공급 부족이라는 말만 반복하는 순간 가장 중요한 질문을 놓치게 된다.

미래에도 부족한 것은 집인가.

아니면 미래에도 부족할 만큼 가치 있는 기회인가.

앞으로 강남을 포함한 서울 핵심지의 가치는 이 질문에 대한 답으로 결정될 것이다.