재건축 아파트값 떨어지는데 “몸테크는 안 끝났다”…전문가가 외면한 매수자의 계산

몸테크는 변했는데, 설명은 그대로다

재건축의 필요성으로 매수자의 수익성을 답할 수는 없다

재건축 아파트값이 떨어졌다는 기사 끝에는 익숙한 설명이 따라붙는다. 서울에 새 아파트를 공급하려면 결국 재건축이 필요하니 몸테크 수요는 끝나지 않을 것이라는 전망이다.

재건축이 필요하다는 말은 맞을 수 있다. 그러나 지금 가격이 떨어지고 있다는 현실에 대한 답은 아니다. 새 아파트가 필요하다는 사실이 낡은 아파트를 지금의 가격에 사야 할 이유까지 만들어주지는 않기 때문이다.

이번 기사에서 의미 있는 것은 전문가가 말하는 먼 미래보다 기사에 드러난 몸테크의 현주소다. 불편한 집에서 기다리면 보상받을 것이라는 기대가 예전만큼 매수를 이끌지 못하고, 재건축이라는 이름만으로 종전 가격을 지탱하기 어려워지고 있다는 점이다.

그런데 전문가의 설명은 이 변화를 분석하기보다 익숙한 결론을 유지하는 데 머무른다. 비용이 늘고 사업성이 나빠졌다는 현실을 설명하다가도, 마지막에는 재건축의 필요성을 들어 몸테크의 미래를 낙관한다. 정작 그 사이에 빠진 질문이 있다. 필요한 사업이라는 사실과 지금 그 사업에 투자해서 이익을 얻을 수 있다는 판단은 어떻게 연결되는가.

새 아파트는 필요하다. 그러나 누가, 얼마를 들여, 얼마나 기다려 공급할 것인지는 별도의 문제다. 재건축 사업이 진행될 수 있다는 것과 기존 집주인이 원하는 가격에 다음 매수자가 들어온다는 것도 다르다.

어떤 사업이 사회적으로 필요하다고 해서 그 사업에 참여하는 모든 투자자의 매입가격이 정당해지는 것은 아니다. 공급이 필요하다면 사업이 가능한 조건이 마련되어야 한다. 그 조건에는 공사비와 제도의 변화뿐 아니라, 사업에 들어가는 사람이 처음 지급하는 매입가격의 조정도 포함될 수 있다.

재건축을 해야 하기 때문에 기존 아파트값이 유지되는 것이 아니라, 기존 아파트값이 낮아져야 다음 사람이 재건축 비용을 감당할 수 있는 경우도 있는 것이다.

이 가능성을 빼놓은 채 재건축의 필요성만 반복한다면, 그것은 미래의 공급을 전망하는 말일 수는 있어도 현재의 가격을 설명하는 말은 되지 못한다.

몸테크라는 말이 통했던 시기에는 기다림의 끝에 충분한 보상이 있을 것이라는 믿음이 있었다. 낡은 집에 살면서 겪는 불편도, 사업이 늦어지는 시간도, 추가로 부담할 돈도 나중의 시세차익이 보상해줄 것이라고 생각했다. 그래서 당장의 주거 조건보다 미래의 결과가 매수 판단을 이끌었다.

중요한 변화는 사람들이 갑자기 새 아파트를 싫어하게 된 것이 아니다. 그 미래를 얻기 위해 지금 지급해야 하는 대가를 다르게 보기 시작했다는 것이다.

예전에는 “새 아파트가 되면 얼마일까”라는 질문으로 거래가 성립했다면, 이제는 “거기까지 가는 데 얼마가 더 들고, 그 뒤에 나에게 무엇이 남을까”라는 질문이 앞설 수 있다. 재건축을 모르는 사람이 늘어난 것이 아니라 재건축의 계산을 다시 하는 사람이 늘어나는 것이다.

이때 공사비와 분담금, 사업기간은 단순한 악재 목록이 아니다. 미래에 받을 보상을 현재 가격으로 바꾸는 계산의 조건이다. 그 조건이 달라졌는데도 기존 가격이 유지되어야 한다고 생각한다면, 늘어난 부담을 누군가는 아무 대가 없이 떠안아야 한다. 다음 매수자가 바로 그 역할을 거부할 때 가격이 조정된다.

몸테크의 매력이 약해진다는 것은 단순히 유행어 하나가 인기를 잃는다는 뜻이 아니다. 기다림을 감수하면 보상받는다는 믿음이, 기다림의 비용을 먼저 따져야 한다는 판단으로 바뀔 수 있다는 뜻이다.

이 변화 앞에서 세제개편이나 매도자의 절세 사정만 강조하는 설명은 충분하지 않다. 그것은 왜 매물이 나왔는지를 말할 뿐, 왜 다음 사람이 종전 가격에 들어오지 않는지를 설명하지 못한다.

매수자에게 기존 소유자가 얼마나 오래 보유했는지는 자신의 수익을 만들어주는 조건이 아니다. 매도자가 세금을 줄이기 위해 팔더라도 싸고 유리하다고 판단하면 사고, 충분한 보상이 남지 않는다고 판단하면 사지 않는다. 매도자의 사정이 달라졌다는 설명으로 매수자의 판단이 달라진 문제를 덮을 수는 없다.

그런데 가격이 내려갈 때마다 이를 특수한 매도 사정으로 설명하면 가격 자체를 다시 평가해야 할 가능성은 계속 뒤로 밀린다. 급한 사람만 싸게 파는 것이라고 정리하는 순간, 왜 그 가격이 되어야 거래가 가능한지는 묻지 않게 된다.

공급 부족이라는 설명도 마찬가지다. 공급 부족을 현재 가격의 근거로 제시해왔다면, 시장에 나온 매물이 소화되지 않는 현실도 같은 틀 안에서 설명해야 한다. 장래의 신축 부족과 현재의 매물 누적은 함께 나타날 수 있다. 그러나 바로 그렇기 때문에 부족하다는 말만으로는 부족하다. 그 집을 필요로 하는 사람과 그 가격을 지급할 수 있는 사람 사이에 어떤 변화가 생겼는지를 보아야 한다.

지역별 가격을 설명하는 방식에서도 같은 문제가 드러난다. 강남이 올라 다른 지역이 따라간다고 했다면 두 지역의 연결을 인정한 것이다. 강남 대신 다른 지역을 산다는 설명이라면 대체관계까지 전제한 것이다. 그렇다면 강남이 내려갈 때 그 관계가 어떻게 달라지는지도 설명해야 한다.

그런데 상승은 연결의 증거로 받아들이고 하락의 영향은 예외로 취급하면, 어떤 결과가 나와도 기존 전망은 바뀌지 않는다. 설명이 현실을 따라가는 것이 아니라 현실의 서로 다른 조각들이 하나의 결론을 유지하는 데 사용되는 셈이다.

전망이 틀릴 수 있다는 것이 문제의 전부는 아니다. 시장이 달라졌을 때 무엇을 다시 계산해야 하는지 알려주지 못한다는 것이 더 큰 문제다.

이번 몸테크 기사도 같은 관점에서 읽을 필요가 있다. 공사비가 올랐다는 설명과 재건축은 계속될 것이라는 전망을 나란히 놓는 것만으로 분석이 완성되지는 않는다. 늘어난 공사비가 누구의 몫을 줄이고, 매수자가 그 부담을 감수하려면 매입가격이 얼마나 달라져야 하는지를 연결해야 한다.

사업이 계속된다는 말은 가격이 유지된다는 말과 같지 않다. 오히려 사업을 계속하기 위해 가격이 조정될 수 있다. 다음 매수자에게 수익을 남겨주는 가격이 되어야 거래가 이어지고, 자금이 들어오며, 사업의 부담을 넘겨받을 사람이 생기기 때문이다.

기존의 높은 가격과 미래의 사업 지속을 언제나 한 묶음으로 생각해서는 안 된다. 그 가격에서는 참여자가 줄어들기 때문에, 사업의 지속 가능성을 위해서라도 가격이 낮아져야 하는 상황이 있을 수 있다.

이 지점에서 구축 건물의 의미도 달라진다. 그동안 노후화는 재건축에 가까워졌다는 기대에 가려졌다. 그러나 미래의 보상이 충분하지 않다면 낡은 집은 우선 수선비와 불편을 감수해야 하는 집이고, 재건축은 앞으로 자금과 시간을 더 투입해야 하는 사업이다.

건물의 성격이 갑자기 달라진 것은 아니다. 그 부담을 덮어주던 기대가 약해질 때, 원래 존재하던 비용이 매수 판단에서 더 큰 비중을 차지하게 되는 것이다. 이것을 모두 일시적인 심리 위축으로만 설명한다면, 사람들이 자산을 평가하는 방식의 변화를 놓칠 수 있다.

물론 지금의 가격 하락만으로 몸테크가 영원히 끝났다고 말할 필요는 없다. 그러나 영원히 끝나지 않을 것이라는 전망 역시 현재의 변화를 무효로 만들지는 못한다. 언젠가 다시 수요가 생길 수 있다는 말은 지금 요구하는 가격에 수요가 충분하다는 증거가 아니다.

전문가가 해야 할 일은 재건축이 사라지지 않을 것이라고 안심시키는 데 그치지 않는다. 어떤 조건에서 매수자가 다시 들어올 수 있는지, 그 과정에서 기존 가격과 기대가 얼마나 수정되어야 하는지를 설명해야 한다. 언제나 돌아올 수요를 이야기하면서 돌아오기 위해 필요한 가격 조정은 말하지 않는다면 전망은 쉽게 변명이 된다.

이번 기사에서 읽어야 할 것은 몸테크라는 이름의 생존 여부가 아니다. 그 이름만으로 낡은 집의 높은 가격을 받아들이던 거래가 지금도 성립하는지다.

재건축은 여전히 필요할 수 있다. 좋은 입지의 토지는 여전히 가치가 있을 수 있다. 그러나 그 사실들을 모두 인정하고도 기존 아파트값은 내려갈 수 있다. 앞으로 부담할 비용과 위험을 계산한 다음 매수자에게, 종전 가격으로는 충분한 몫이 남지 않기 때문이다.

가격이 떨어진 뒤에도 재건축은 진행될 수 있다. 그때의 사업 지속을 두고 몸테크 전망이 맞았다고 말할 수도 있을 것이다. 하지만 가격을 낮춰야 비로소 성립한 사업이라면, 그 과정은 오히려 종전 가격을 지탱하던 논리가 수정되었다는 뜻이다.

시장의 본질적인 변화는 재건축이 없어지는 데 있지 않을 수 있다. 재건축이면 높은 가격을 지급해도 결국 보상받는다는 믿음이 더 이상 같은 힘으로 작동하지 않는 데 있을 수 있다.

몸테크를 하겠다는 다음 사람이 줄었는데도 설명이 그대로라면, 달라진 것은 시장만이 아니다. 현실과 설명 사이의 거리도 커진 것이다.

재건축이 필요하다는 말로 기존 가격을 방어할 수는 없다. 이제 설명해야 할 것은 왜 언젠가 새집이 필요한가가 아니라, 왜 지금 그 새집을 기다릴 사람이 종전의 가격을 지불하지 않는가다.