7억원을 번다는 분당 재건축, 줄어드는 땅값은 뺐는가

최근 분당의 재건축 아파트를 지금 매수하더라도 7억원을 벌 수 있다는 기사가 등장했다. 분당의 우수한 입지와 높은 신축 아파트 시세, 재건축에 따른 자산가치 상승을 고려하면 충분한 투자수익을 기대할 수 있다는 이야기다. 그러나 재건축으로 7억원을 번다는 말에는 먼저 확인해야 할 문제가 있다. 그 7억원은 무엇을 차감하고 남은 금액인가. 수익을 얻기 위해 실제로 투입하는 자산과 비용은 제대로 계산한 것인가.

장사에서 이익을 계산하는 원리는 간단하다. 수익에서 비용을 차감하고 남은 것이 이익이다. 상품을 10억원에 판매했다고 해서 10억원을 벌었다고 하지 않는다. 상품을 매입하는 데 7억원을 지출하고 운송비와 인건비 등으로 2억원을 사용했다면 이익은 1억원이다. 매출액과 이익을 혼동해서는 안 된다는 것은 경제활동의 가장 기본적인 원칙이다. 그런데 수십억원의 돈이 오가는 재개발·재건축 시장에서는 정작 가장 중요한 원가가 계산에서 빠지는 경우가 있다. 바로 조합원들이 제공하는 대지지분이다.

재건축은 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 사업이지만, 그 본질은 토지를 기초자산으로 하는 부동산 개발사업이다. 조합원들은 기존 아파트의 소유자로서 토지와 건물을 보유하고 있으며, 재건축 과정에서 이 자산을 사업에 제공한다. 철거되는 기존 건축물은 재건축이라는 목적에서 경제적 잔존가치가 미미할 수 있지만, 대지지분은 다르다. 토지는 새로운 건축물을 건설하기 위해 반드시 필요한 기초자산이며, 재건축 사업에 실제로 투입되는 원가다.

대지지분은 단순히 기회비용으로만 설명할 수 있는 자산이 아니다. 조합원들이 실제로 취득하여 보유하고 있던 재산이고, 재건축 사업에 현물로 투입하는 토지원가다. 회계상으로 보든 세법상으로 보든 토지는 원가를 가진 자산이다. 다만 그 원가를 어떤 금액으로 측정하고 어느 단계에서 인식하는지는 적용하는 회계기준과 세법의 목적에 따라 달라질 수 있다. 중요한 것은 토지를 현금 대신 현물로 제공했다고 해서 그 원가가 사라지는 것이 아니라는 사실이다.

이 점을 이해하기 위해 일반적인 부동산 개발사업을 생각해 보자. 개발사업자가 10억원에 토지를 매입하고 건축공사와 각종 사업비로 8억원을 지출한 뒤 완공된 건축물을 20억원에 판매했다면 이익은 2억원이다. 토지 매입대금과 건축비용이 모두 원가에 포함되기 때문이다. 그런데 동일한 토지를 이미 보유하고 있던 사람이 직접 개발한다면 어떻게 될까. 새로 토지를 매입하지 않았으므로 공사비 8억원만 차감하고 12억원을 벌었다고 주장할 수 있을까. 그렇지 않다. 토지는 이미 취득한 자산이며, 그 자산을 개발사업에 투입한 것이다. 토지를 새로 구입하지 않았다는 사정은 현금 지출이 발생하지 않았다는 뜻일 뿐 토지원가가 없다는 뜻이 아니다.

재건축도 마찬가지다. 조합원들은 자신의 대지지분을 제공하고 새로운 건축물을 취득한다. 재건축 사업을 외부 개발사업자가 시행한다면 토지를 확보하기 위해 상당한 대가를 지급해야 할 것이다. 조합원들이 이미 토지를 보유하고 있기 때문에 별도의 토지 매입대금 지급이 나타나지 않을 뿐이다. 현금으로 토지를 매입하여 개발하든, 기존 소유자가 토지를 현물로 제공하여 개발하든, 사업에는 토지와 건설비용이 함께 투입된다. 어느 한쪽의 원가를 제외한 채 이익을 계산할 수는 없다.

이러한 토지원가의 존재는 일반분양 수입을 분석할 때 더욱 중요해진다. 재건축 사업에서는 일반분양 물량이 많고 분양가격이 높으면 사업성이 우수하다고 설명한다. 일반분양 수입으로 공사비와 각종 사업비를 충당하면 조합원들이 추가로 납부해야 할 분담금이 줄어들기 때문이다. 그러나 일반분양 수입은 공사비를 지출했다고 저절로 생겨나는 돈이 아니다. 일반분양자는 건축물뿐 아니라 그 건축물에 딸린 토지지분도 함께 취득한다. 따라서 일반분양 수입에는 건축물의 가치와 토지의 가치가 모두 포함된다.

예를 들어 일반분양 아파트 한 채를 25억원에 판매하고 해당 주택의 건설과 사업수행에 필요한 비용으로 10억원을 지출했다고 가정하자. 단순히 분양수입에서 건설비용만 차감하면 15억원이 남는다. 하지만 일반분양을 위해 제공한 토지의 가치가 12억원이라면 경제적인 개발이익은 3억원이다. 분양대금 중 12억원은 토지에 대응하는 가치이며, 10억원은 건설과 사업수행에 필요한 비용을 충당한 금액이다. 기존 토지의 가치를 회수한 부분까지 새롭게 창출한 이익이라고 할 수는 없다.

물론 실제 회계나 세무 계산에서는 토지의 취득원가와 장부금액, 평가금액, 사업에 투입되는 시점의 경제적 가치가 서로 다를 수 있다. 따라서 어떤 목적의 이익을 계산하느냐에 따라 적용할 금액도 달라진다. 그러나 이 사례에서 설명하려는 것은 경제적 개발이익이다. 기존에 보유한 토지의 가치를 사업에 투입하고 그 위에 건축물을 건설하여 판매했다면, 토지에 대응하는 가치를 제외한 나머지를 개발사업이 새롭게 창출한 부가가치로 평가해야 한다. 토지의 원가를 얼마로 측정할 것인가 하는 문제와 토지원가 자체를 무시해도 되는가 하는 문제는 전혀 다르다.

조합원들이 납부하는 분담금도 이러한 구조 속에서 이해해야 한다. 조합원이 신축 아파트를 취득하기 위해 3억원의 추가분담금만 납부했다고 해서 그 아파트를 3억원에 취득한 것은 아니다. 기존에 보유하던 토지를 사업에 제공했고, 일반분양을 통해 그 토지의 일부에 해당하는 경제적 가치를 건설재원으로 전환했기 때문이다. 조합원 분담금은 신축 아파트를 취득하기 위해 추가로 납부해야 하는 현금일 뿐, 전체 원가를 의미하지 않는다.

조합원은 분담금만 투입하는 것이 아니다. 대지지분이라는 자산을 먼저 투입하고, 부족한 재원을 현금으로 추가 부담하는 것이다. 따라서 분담금이 적다는 이유만으로 신축 아파트를 저렴하게 취득했다고 판단해서는 안 된다. 추가로 납부하는 현금이 적은 이유가 일반분양을 통해 상당한 개발이익을 창출했기 때문일 수도 있지만, 기존 조합원들이 보유하던 토지의 상당 부분을 일반분양자에게 이전하고 그 대가로 건설재원을 확보했기 때문일 수도 있다.

여기서 재건축의 사업성과 경제적 수익성이 구분된다. 일반분양 수입이 많아 조합원 분담금이 적다는 것은 사업의 자금조달 구조가 조합원에게 유리하다는 의미일 수 있다. 그러나 일반분양으로 확보한 돈에는 기존 토지를 처분한 대가가 포함되어 있다. 따라서 일반분양 수입 전체를 개발이익으로 볼 수 없으며, 분담금이 적다는 사실만으로 순수한 개발이익이 크다고 판단할 수도 없다. 기존 자산을 처분하여 확보한 재원과 사업을 통해 새롭게 창출한 이익은 구별해야 한다.

이러한 관점에서 조합원 한 사람당 7억원의 이익이 발생한다는 주장을 생각해 보자. 조합원이 4,000명인 재건축 사업에서 1인당 7억원의 순수한 개발이익이 발생한다면 전체 조합원에게 귀속되는 이익은 2조 8,000억원이다. 조합원이 5,000명이라면 3조 5,000억원에 이른다. 이것은 단순히 신축 아파트 시세가 상승한 금액이 아니다. 조합원들이 투입한 토지의 경제적 가치와 시공사의 이윤이 포함된 공사비, 금융비용과 각종 사업비를 모두 고려한 뒤에도 그만큼의 부가가치가 새롭게 창출되어야 한다는 뜻이다.

그렇다면 이 막대한 개발이익은 어디에서 발생하는가. 일반분양을 통해 얼마의 매출이 발생하며, 그 일반분양에 제공한 토지는 얼마의 가치를 가지는가. 건축공사와 사업수행에 필요한 비용은 얼마이고, 그 안에서 시공사와 금융기관을 비롯한 사업 참여자들에게 지급되는 대가는 얼마인가. 이러한 원가와 비용을 모두 차감하고도 조합원 한 사람당 7억원의 이익이 남을 수 있는가. 이러한 계산 없이 높은 신축 아파트 시세와 적은 분담금만으로 수억원의 개발이익을 말하는 것은 충분한 설명이 되지 않는다.

여기에는 또 다른 구분이 필요하다. 재건축 사업 자체에서 발생하는 개발이익과 기존 아파트를 매수한 투자자가 얻는 시세차익은 동일하지 않다. 예를 들어 기존 아파트를 20억원에 매수하고 추가분담금으로 5억원을 납부한 뒤 완공된 신축 아파트를 32억원에 매각한다면 명목상 차익은 7억원이다. 실제로 그 가격에 매각할 수 있고 취득세와 금융비용, 보유비용 및 양도소득세 등 제반 비용을 차감하고도 이익이 남는다면 투자자는 돈을 벌었다고 할 수 있다. 그러나 그 7억원이 곧 재건축 사업에서 발생한 순수한 개발이익이라는 뜻은 아니다.

투자자의 시세차익에는 재건축 사업을 통해 창출된 가치뿐 아니라 토지가격 상승과 부동산 시장의 전반적인 가격 변화가 함께 반영될 수 있다. 또한 기존 아파트 매매가격에는 토지의 가치와 재건축에 대한 기대가 이미 포함되어 있다. 따라서 매수자의 투자수익을 계산할 때는 실제 매입가격과 추가 투입금액을 기준으로 판단해야 하지만, 재건축 사업 자체의 경제적 성과를 분석할 때는 투입된 토지와 건설비용을 구분하여 평가해야 한다. 투자자가 얼마를 벌었는가와 재건축 사업이 얼마의 새로운 부가가치를 창출했는가는 서로 다른 질문이다.

더욱 중요한 것은 재건축 사업에서 상당한 이익이 발생하더라도 그것이 반드시 지금 아파트를 매수하는 사람에게 귀속되는 것은 아니라는 점이다. 재건축 사업성이 좋다는 사실이 알려지면 기존 소유자는 그 기대이익을 현재의 매매가격에 반영하려 한다. 미래에 7억원의 개발이익이 발생할 것으로 예상되어 기존 아파트 가격이 이미 그만큼 상승했다면, 신규 매수자는 그 이익을 매도자에게 미리 지급한 셈이다. 사업이 예정대로 성공하더라도 매수자가 얻을 수 있는 추가 수익은 제한될 수 있다.

이는 일반적인 사업과 다르지 않다. 장사에서 이익을 남기려면 최종 판매가격보다 충분히 낮은 가격에 물건을 조달해야 한다. 앞으로 상품을 판매하여 얻을 이익까지 매입가격에 모두 지급한다면 정작 판매자가 가져갈 이익은 없다. 부동산 개발사업에서도 마찬가지다. 미래에 발생할 개발이익을 프리미엄이라는 이름으로 매도자에게 미리 지급한다면, 신규 매수자는 사업에 참여하면서도 자신이 감수하는 위험에 상응하는 보상을 확보하기 어렵다.

특히 재건축은 시간이 오래 걸리는 사업이다. 사업계획 수립과 인허가, 이주와 철거, 착공과 준공에 이르기까지 상당한 시간이 필요하다. 그 사이 공사비가 상승하거나 금융비용이 증가할 수 있으며, 일반분양가격이 예상보다 낮아질 수도 있다. 부동산 시장이 하락한다면 사업이 성공적으로 완료되더라도 투자자는 손실을 입을 수 있다. 이러한 위험을 부담하기 때문에 투자자는 수익을 기대하는 것이다. 그런데 아직 발생하지 않은 미래의 이익을 매입 단계에서 모두 지급한다면 위험은 신규 매수자가 부담하면서 기대이익은 기존 소유자가 먼저 가져가는 구조가 될 수 있다.

시간의 비용 역시 원가 계산에서 빠뜨릴 수 없다. 20억원을 투자해 10년 뒤 27억원을 회수한다면 명목상 차익은 7억원이다. 그러나 10년 동안 그 자본을 다른 곳에 활용하지 못한 비용이 존재한다. 같은 기간 다른 자산에 투자했다면 얻을 수 있었던 수익을 고려하면 명목상 차익과 경제적 이익은 달라질 수 있다. 사업기간이 길수록 투자자는 더 많은 불확실성을 감수해야 한다. 따라서 단순히 미래의 예상가격에서 현재의 투자금액을 차감하는 것만으로 투자수익의 적정성을 판단하기 어렵다.

재건축은 기존 토지라는 자산을 활용하여 새로운 건축물을 만들어내는 사업이다. 일반분양을 통해 기존 조합원들의 토지지분 일부가 외부로 이전되고, 그 대가가 신축건물의 건설재원으로 활용된다. 조합원에게 남는 토지지분 위에는 새로운 건축물이 들어선다. 기존 토지의 일부를 처분한 대가가 신축건물의 건설에 사용되었다면 이는 자산의 형태가 전환된 것이다. 이러한 자산 전환과 개발사업에서 발생하는 순수한 이익은 구별해야 한다.

더욱이 토지는 일반적으로 감가상각되지 않는 자산이지만 건물은 시간이 흐르면서 노후화된다. 물론 토지의 시장가격도 하락할 수 있으며, 건물의 가치는 입지와 시장 상황에 따라 달라진다. 그러나 재건축 과정에서 조합원은 장기간 보유할 수 있는 토지지분 일부를 처분하여 시간이 지나면 다시 노후화될 건축물을 취득한다는 점을 이해할 필요가 있다. 새 아파트의 가격이 높다는 사실만으로 그 과정에서 순수한 경제적 이익이 얼마나 발생했는지 알 수는 없다.

재건축 사업의 수익성을 평가하려면 토지와 건물의 원가를 모두 인식해야 한다. 조합원들이 제공한 대지지분은 조합의 정산을 위해 임의로 만들어낸 숫자가 아니다. 실제로 존재하고 소유권의 대상이 되며 재건축 사업에 투입되는 자산이다. 종전자산 평가액이나 권리가액은 이러한 자산과 조합원의 권리관계를 평가하고 정산하기 위한 금액이지만, 그 숫자가 곧 토지의 경제적 원가를 결정하는 것은 아니다. 평가금액을 높인다고 사업의 실제 원가가 줄어들지 않으며, 평가금액을 낮춘다고 토지가 사업에 투입되지 않는 것도 아니다. 토지의 실질적인 원가와 조합 내부의 권리배분을 위한 평가금액은 구분해야 한다.

재건축 사업성이 뛰어나다는 말은 일반분양 수입이 많고 조합원 분담금이 적다는 설명만으로 완성되지 않는다. 조합원들이 투입한 대지지분과 추가 자본을 활용하여 얼마나 많은 새로운 경제적 가치를 창출하는지, 그 과정에서 발생하는 공사비와 금융비용을 비롯한 모든 비용을 부담하고도 얼마의 이익이 남는지를 확인해야 한다. 사업에 투입된 토지의 가치를 원가에서 제외한 채 분양수입과 건축비만 비교한다면 개발사업의 실제 수익성을 알 수 없다.

또한 사업의 경제적 수익성이 우수하다고 해서 현재의 매수가격이 적정하다는 결론으로 이어지는 것도 아니다. 재건축의 미래 이익이 이미 기존 아파트 가격에 반영되어 있다면 신규 매수자는 그 기대이익을 확보하기 위해 높은 대가를 지급해야 한다. 재건축이라는 사업이 성공할 가능성과 지금 그 사업에 투자하여 충분한 수익을 얻을 가능성은 구분해서 평가해야 한다.

결국 재건축으로 7억원을 벌 수 있다는 주장을 검토하려면 먼저 그 7억원이 어떤 성격의 금액인지 확인해야 한다. 단순한 예상 시세차익인지, 토지가격 상승에 따른 자본이득인지, 아니면 토지원가와 건설원가를 비롯한 모든 비용을 부담한 뒤 사업 자체에서 새롭게 창출한 순수한 개발이익인지 구분해야 한다. 서로 다른 성격의 금액을 하나의 수익이라는 이름으로 묶어서는 그 경제적 의미를 알 수 없다.

7억원의 개발이익을 주장하려면 7억원의 이익이 발생하는 사업수지를 보여주어야 한다. 조합원들이 제공하는 대지지분은 실제로 투입되는 원가이고, 공사비에는 시공사가 가져가는 이윤도 포함되어 있다. 그 밖에 금융비용과 각종 사업비도 발생한다. 이러한 원가를 모두 인정하고도 조합원 한 사람당 7억원의 순수한 개발이익이 남는다면 대단히 수익성 높은 사업이다. 그러나 토지의 가치를 원가에서 제외하거나 기존 자산을 처분해 확보한 돈까지 이익에 포함한다면 그 계산은 실제보다 수익을 부풀리게 된다.

상품을 판매하는 장사꾼이 원재료비를 빼놓고 이익을 계산하지 않듯이, 부동산 개발사업에서도 토지원가를 제외할 수는 없다. 기존에 가지고 있던 토지라고 해서 공짜가 되는 것은 아니다. 그 토지는 조합원들이 실제로 취득하여 보유하던 재산이며, 새로운 아파트를 건설하기 위해 사업에 투입한 자본이다. 돈을 새로 지급하지 않았다는 이유로 그 원가가 사라진다면 자기 땅에 건물을 짓는 사업은 언제나 토지를 매입해서 개발하는 사업보다 수익성이 높게 계산되는 모순이 발생한다.

7억원을 벌 수 있다는 재건축이라면 먼저 물어야 한다. 그 7억원에서 땅값은 뺐는가.

수익에서 비용을 뺀 것을 이익이라고 한다. 재건축이라고 해서 이 간단한 원리가 달라지는 것은 아니다.