재건축은 장부가액이 아니라 현금흐름의 문제다

재건축을 이야기할 때 우리는 흔히 완공 뒤의 새 아파트부터 떠올린다. 낡은 아파트가 신축으로 바뀌고, 평형이 넓어지고, 자산가치도 올라갈 것이라는 기대다. 그러나 재건축은 단순히 오래된 집을 새 집으로 바꾸는 과정이 아니다. 몇 년 동안 자기 집을 비우고, 상당한 사업비를 부담하며, 그 사이 발생하는 불확실성을 견뎌야 하는 장기 투자사업이다.

그렇다면 재건축에 참여할 때 가장 먼저 따져야 할 것은 예상 시세차익이 아니다. 자기자본이다.

이주비부터 그렇다. 재건축을 위해 집을 비우면 그동안 살 곳을 마련해야 한다. 이주비대출이 있다고 하지만 대출은 지원금이 아니다. 결국 갚아야 할 내 빚이다. 조합이나 시공사가 이자를 부담한다고 해도 그 비용이 허공에서 사라지는 것은 아니다. 사업비에 포함되고, 결국 조합원의 몫 또는 사업의 수익성을 깎는 비용으로 돌아온다.

추가분담금은 더 직접적이다. 처음 예상했던 공사비가 끝까지 유지된다는 보장은 없다. 공사비가 오를 수 있고, 금리가 오를 수 있으며, 사업이 지연될 수도 있다. 일반분양 수입도 기대보다 줄어들 수 있다. 처음에는 3억원이면 된다고 생각했던 분담금이 5억원, 7억원으로 커지는 일이 불가능한 이야기가 아니다.

이때 흔히 나오는 주장이 있다. 대출을 더 풀어줘야 한다는 것이다.

물론 지나치게 경직된 대출규제가 재건축 사업 자체를 막는다면 제도적으로 검토할 필요가 있다. 수십억원짜리 자산을 가지고 있으면서도 그 자산이 철거되는 동안 일시적으로 자금조달이 막히는 것은 분명 유동성의 문제이기도 하다.

그러나 여기서 한 가지 원칙은 분명해야 한다.

재건축 사업의 위험을 국가나 금융기관이 대신 떠안아야 할 이유는 없다.

거주이전의 자유가 있다고 해서 이사비를 국가가 부담해주는 것은 아니다. 주거를 자주 옮기면 그만큼 이사비와 중개비가 많이 드는 것이 당연하다. 마찬가지로 자기 집을 허물고 더 좋은 새 집을 짓기로 결정했다면 그 과정에서 발생하는 이주비와 금융비용, 추가분담금은 기본적으로 소유자가 감당해야 할 비용이다.

재건축은 복지사업이 아니다. 투자와 개발사업의 성격을 동시에 갖는다.

물론 모든 조합원이 투자 목적으로 재건축을 선택한 것은 아니다. 수십 년을 한 아파트에서 살아온 고령자가 어느 날 재건축 조합원이 되는 경우도 있다. 이들에게 갑자기 수억원의 추가분담금이 요구된다면 현실적인 어려움이 생길 수 있다. 이런 경우를 위한 분담금 납부유예나 주택연금 연계 같은 별도의 정책적 장치는 논의할 수 있다.

하지만 그것과 재건축 전체의 자금조달 위험을 사회가 대신 부담하는 것은 다른 문제다.

재건축을 추진한다면 최소한 세 가지 돈은 자기 계산 안에 있어야 한다. 공사기간 동안의 거주비, 예상보다 늘어날 수 있는 추가분담금, 그리고 사업이 몇 년 늦어져도 버틸 수 있는 여유자금이다.

이 셋을 대출 한도 끝까지 끌어다 맞춰야 겨우 감당할 수 있는 재건축이라면 이미 위험한 사업이다.

부동산 가격이 계속 오르는 동안에는 이런 위험이 잘 보이지 않는다. 완공 후 가격이 충분히 오르면 이주비 이자도, 추가분담금도 모두 작은 비용처럼 느껴진다. 하지만 가격이 정체되거나 하락하면 이야기가 달라진다. 그때부터 재건축은 '새 아파트를 받는 사업'이 아니라 '몇 년 동안 거액의 현금을 계속 투입해야 하는 사업'이라는 본모습을 드러낸다.

그래서 재건축의 원칙은 의외로 단순하다.

재건축은 자기자본이 충분할 때 달려들어야 한다.

완공 후 아파트가 얼마가 될지를 먼저 계산하지 말고, 앞으로 5년 혹은 10년 동안 집값이 기대만큼 오르지 않아도 내가 이 사업을 끝까지 감당할 수 있는지를 먼저 계산해야 한다.

그 계산이 서지 않는다면 재건축을 포기하는 것도 합리적인 선택이다. 모든 노후주택 소유자가 반드시 신축 아파트의 소유자가 되어야 하는 것은 아니다.

재건축의 성공 여부를 결정하는 것은 마지막에 받게 될 새 아파트의 화려함이 아니다.

공사기간 내내 버틸 수 있는 현금이다.