전세대출 대위변제가 묻는 것: 우리는 얼마나 빚으로 살았나

전세대출 7283억원이 보여주는 장기 부채 사이클의 끝자락

레이 달리오는 경제를 하나의 기계로 설명한다.

경제를 움직이는 것은 생산성, 단기 부채 사이클, 그리고 장기 부채 사이클이다.

그중 신용은 강력한 힘이다.

한 사람의 지출은 다른 사람의 소득이 되고, 대출은 미래의 소득을 현재로 가져온다. 신용이 적절히 사용되면 경제 성장을 돕지만, 부채가 소득 증가보다 빠르게 늘어나면 결국 조정의 순간이 온다.

한국의 주택시장은 지난 수십 년 동안 이 신용의 힘을 강하게 경험했다.

외환위기 이후 한국 사회는 저축 중심에서 차입 중심으로 이동했다. 주택 구매뿐 아니라 전세 시장도 금융화됐다.

전세는 오랫동안 한국 특유의 주거 제도였다. 하지만 전세대출이 확대되면서 전세는 단순한 사적 계약이 아니라 금융 시스템과 연결된 신용 시장이 됐다.

문제는 신용이 확대되는 동안에는 비용이 잘 보이지 않는다는 점이다.

대출을 받을 수 있는 사람은 더 좋은 집을 선택할 수 있었고, 집주인은 더 높은 가격의 주택을 유지할 수 있었다.

가격 상승기에는 모두가 이익을 보는 것처럼 보인다.

하지만 부채는 사라지지 않는다.

미래의 소득으로 현재의 소비를 당겨온 것이기 때문이다.

최근 전세대출 사고와 대위변제 증가는 이 구조의 한 단면이다. 전세대출 보증기관이 대신 갚아준 금액이 7283억원까지 증가했다는 것은, 과거 거래가 가능했던 가격과 현재 상환 가능한 능력 사이에 간극이 생기고 있다는 의미다.

중요한 점은 이것이 단순한 개인의 실패 문제가 아니라는 것이다.

저금리와 풍부한 유동성 환경에서는 높은 레버리지가 합리적인 선택처럼 보였다.

하지만 환경은 변한다.

고금리 시대에는 같은 부채도 다른 의미를 가진다.

과거에는:

"얼마나 많은 대출을 받을 수 있는가"

가 능력으로 평가됐다면,

이제는:

"얼마나 많은 부채 없이 버틸 수 있는가"

가 중요한 능력이 된다.

고온에서 분자의 운동이 활발한 것은 자연스럽다. 그러나 온도가 내려가면 같은 운동이 유지될 수 없다.

경제 환경도 마찬가지다.

신용 팽창기에 만들어진 가격과 거래 구조는 금리와 소득 환경이 바뀌면 다시 검증받는다.

서울 주택 문제도 같은 맥락이다.

높은 집값, 높은 전세금, 높은 대출 규모가 모두 서울이라는 공간의 가치만으로 설명될 수 있는가.

서울은 분명 생산성이 높은 공간이다.

하지만 생산성이 임금과 저축으로 충분히 돌아오지 않고, 미래 소득을 담보로 한 신용만 확대된다면 그 구조는 지속 가능하지 않다.

재건축 문제도, 전세 문제도 결국 같은 질문이다.

현재의 가격과 거래 규모가 실제 생산성과 소득에 기반한 것인가, 아니면 미래 소득을 당겨온 신용 위에 세워진 것인가.

레이 달리오가 말하는 장기 부채 사이클의 핵심은 여기에 있다.

부채는 성장을 만들 수 있다.

그러나 부채가 성장보다 빨리 증가하면 언젠가는 조정이 필요하다.

지금 한국 주택시장이 맞닥뜨린 질문은 집값이 오르느냐 내리느냐가 아니다.

더 근본적인 질문이다.

미래의 소득으로 유지해온 주거 구조가 앞으로도 지속 가능한가.