잠실5단지 재건축, 대지지분 줄고 새집 얻고 환급금 발생 가능성

대지지분 줄고, 새집 얻고, 환급금 발생 가능성…잠실5단지 재건축

3930가구에서 6411가구로 증가…동일 대지면적 기준 세대당 평균 지분 감소
기존 36평형 소유자가 신축 84㎡ 선택하면 약 8.6억원 환급 추정
개별 대지지분과 최종 분담금은 향후 계획에 따라 달라져

서울 송파구 잠실주공5단지 재건축에서 기존 주택과 비슷한 면적의 새 아파트를 선택하는 조합원에게 수억원의 환급금이 발생할 것으로 추산됐다. 동시에 가구 수가 늘어나면서, 전체 대지면적이 유지된다면 세대당 평균 대지지분은 줄어들게 된다. 조합원은 기존 주택과 토지에 대한 권리를 제공하고 새 주택과 대지지분을 배정받으며, 권리가액과 조합원 분양가의 차액을 정산한다.

잠실5단지아파트 주택재건축정비사업조합은 9월 29일부터 10월 31일까지 조합원 분양신청을 진행한다. 조합은 지난 7월 사업시행계획인가를 받은 설계를 기준으로 주택형별 조합원 분양가와 추정 분담금을 안내했다.

현재 3930가구인 단지는 재건축 후 최고 65층, 총 6411가구로 조성될 예정이다. 제3종일반주거지역에 4942가구, 준주거지역에 1469가구가 들어서며, 전체 계획에는 임대주택 831가구가 포함돼 있다. 현재 추정 일반분양 물량은 1534가구로 모두 전용면적 84㎡ 이하다.

신규 분양 가구에도 대지지분이 배분되는 만큼 기존 조합원은 재건축 전후의 토지 지분 변화를 함께 살펴야 한다. 비슷한 면적의 새 아파트를 받더라도 기존 대지지분까지 그대로 유지되는 것은 아니다. 다만 개별 주택의 지분 감소 여부와 감소폭은 신축 주택형별 대지지분 배분 내역을 통해 확인해야 한다.

조합 안내에 따르면 기존 전용 76㎡인 34평형의 종전자산 평균 평가액은 39억953만원, 전용 81㎡인 35평형은 40억4310만원, 전용 82㎡인 36평형은 43억576만원이다.

수영장과 정구장 지분을 정상 배분한다고 가정하고 예상 비례율 89.24%를 적용한 권리가액은 각각 35억3808만원, 36억6156만원, 38억9133만원으로 제시됐다. 권리가액은 조합원이 새 주택을 배정받고 차액을 정산할 때 기준이 되는 금액이다.

제3종일반주거지역 신축 전용 84㎡의 조합원 평균 분양가는 약 30억3079만원이다. 현재 추정치대로라면 기존 34평형 소유자는 약 5억729만원, 35평형 소유자는 약 6억3077만원, 36평형 소유자는 약 8억6054만원을 환급받는다.

36평형 소유자의 경우 권리가액 38억9133만원에서 신축 84㎡의 조합원 분양가 30억3079만원을 뺀 차액이 환급금이다. 이는 기존 자산에 대한 권리 중 새 주택 배정에 사용하고 남은 금액을 정산하는 것으로, 환급액 전체를 재건축 수익으로 볼 수는 없다. 실제 경제적 이익은 준공 후 새 아파트의 시장가치와 환급금, 기존 주택의 가치, 금융비용 등 추가 부담을 함께 비교해야 판단할 수 있다.

작은 주택형을 선택할수록 추정 환급액은 커진다. 신축 39㎡의 조합원 평균 분양가는 약 15억963만원으로, 기존 34평형 소유자는 약 20억2845만원, 35평형은 약 21억5192만원, 36평형은 약 23억8169만원을 환급받는 것으로 계산됐다.

59㎡ 선택 시 추정 환급액은 기존 34·35·36평형 순으로 약 11억8815만원, 13억1163만원, 15억4140만원이다. 이 경우 환급액이 늘어나는 대신 주거면적은 줄어든다.

반대로 더 큰 주택형을 선택하면 추가 분담금이 발생할 수 있다. 기존 34평형 소유자가 신축 100㎡를 선택하면 약 2억829만원, 107㎡를 선택하면 약 5억4196만원을 추가로 내야 한다. 기존 35평형은 각각 약 8482만원과 4억1849만원의 추가 부담이 추산됐다.

기존 36평형 소유자는 100㎡ 선택 시 약 1억4495만원을 환급받지만, 107㎡를 선택하면 약 1억8872만원을 추가로 부담한다.

152㎡를 선택할 경우 추정 분담금은 기존 34평형 약 21억1043만원, 35평형 약 19억8696만원, 36평형 약 17억5719만원으로 늘어난다.

펜트하우스는 전용 176㎡·200㎡·236㎡·244㎡ 등 총 20가구가 계획돼 있다. 타입별 추정가격 가운데 244㎡ B타입 1가구의 조합원 분양가는 약 149억3985만원으로 가장 높게 제시됐다. 해당 주택을 선택하면 기존 권리가액을 공제하더라도 100억원 이상의 추가 부담이 발생하는 계산이다.

은마아파트는 기존 전용 84㎡ 소유자가 신축 84㎡를 선택할 경우 약 4억3021만원을 추가로 내는 것으로 추산됐다. 은마의 추정 비례율은 82.19%로 잠실5단지의 89.24%보다 낮다.

그러나 환급금과 추가 분담금만으로 두 사업의 경제적 성과를 비교하기는 어렵다. 종전자산 평가액, 신축 조합원 분양가, 재건축 전후 대지지분, 준공 후 주택 가치와 추가 비용이 서로 다르기 때문이다. 같은 면적의 새집을 선택하더라도 조합원이 교환하는 자산의 가치까지 같아지는 것은 아니다.

잠실5단지의 일반분양 수입은 약 4조4670억원으로 추산됐다. 제3종일반주거지역 전용 84㎡의 일반분양 추정가격은 평균 약 33억8257만원이다. 실제 일반분양 물량은 조합원 분양신청 결과에 따라 달라질 수 있으며, 분양가격도 분양가상한제 심의를 거쳐 결정된다.

조합이 제시한 총사업비는 이주비 금융비용을 제외하고 약 6조3850억원이다. 예상 비례율 89.24%는 조합원 분양수입과 일반분양 수입, 임대주택 매각수입 및 사업비 등을 바탕으로 산정됐다.

이번 안내에 나온 환급금과 분담금은 확정된 금액이 아니다. 일반분양 수입, 정비사업비, 감정평가액, 설계 등이 달라지면 관리처분계획 수립 과정에서 조정될 수 있다. 조합은 이번 분양신청 이후 시공사와 대안설계를 논의하고, 이주·철거 과정에서 조합원 분양신청을 다시 진행할 예정이다.

1978년 준공된 잠실5단지는 2003년 추진위원회 승인, 2013년 조합설립인가를 거쳐 올해 7월 사업시행계획인가를 받았다. 장기간 이어진 재건축이 후속 절차에 들어갔지만, 개별 조합원이 최종적으로 받게 될 주택과 대지지분, 환급금 또는 추가 분담금은 향후 계획과 사업비 변동에 따라 구체화될 예정이다.