'돈 버는 재건축'이라는 거짓 환상, 언론은 언제까지 독자를 기만할 것인가
최근 고공사비와 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 급격히 악화되었음에도 불구하고, 유료 언론 매체가 '돈 버는 재건축'이라는 자극적인 프레임을 답습하는 것은 독자를 기만하는 행위다. 재건축의 본질은 무에서 유를 창출하는 수익 사업이 아니라 대지지분이라는 알짜 자산을 소진하고 막대한 현금을 지출해 주거 환경을 교체하는 비용 행위이므로, 언론은 거품 낀 환상 대신 대지지분 감소와 실질 투입 원가를 냉정하게 짚어주는 깊이 있는 분석을 제공해야 한다.
'돈 버는 재건축'이라는 환상, 유료 언론의 게으른 기만
부동산 시장이 침체와 고공사비의 늪에 빠지면서 재개발·재건축 현장마다 파음이 끊이지 않는다. 추가분담금을 둘러싼 조합원 간의 갈등, 시공사와의 공사비 증액 협상 난항으로 사업이 기약 없이 미뤄지는 곳이 수두룩하다. 이처럼 시장의 구조적 변화와 리스크 관리가 그 어느 때보다 중요해진 시점에, 자칭 대표 경제지라는 매체의 유료 구독 컨텐츠 타이틀이 눈을 의심케 한다.
"돈 내는 재건축, 돈 버는 재건축"
언뜻 흥미를 끌 법한 자극적인 문구지만, 재건축 사업의 메커니즘을 조금이라도 아는 사람이 본다면 한심함을 넘어 실소를 금치 못할 프레임이다.
재건축의 본질은 무엇인가? 간단히 말해 ‘새집을 얻기 위해 내 자산과 현금을 지출하는 소비이자 투자 행위’다. 노후화되어 감가상각이 끝난 헌 건물을 허물고 쾌적한 새 아파트를 얻기 위해 조합원은 막대한 현금을 추가분담금으로 납부한다.
과거 '재건축=대박'이라는 공식이 성립했던 것은 5층짜리 저층 단지라는 극히 예외적인 조건 덕분이었다. 세대당 대지지분이 20~30평에 달하던 시절, 조합원들은 자신의 땅을 쪼개 일반분양자들에게 넘겼다. 즉, 내 땅(대지지분)을 처분한 대가와 거기서 나온 일반분양 수입으로 공사비를 충당하고 남은 돈을 환급금으로 돌려받았던 것이다. 무에서 유가 창출되어 공짜로 돈을 번 것이 아니라, 내 알짜 자산을 헐어서 건축 비용을 대는 구조였다.
하물며 용적률이 이미 200%에 육박하는 중층 아파트가 즐비한 지금은 어떤가? 세대수가 두 배로 늘어나는 소위 '더블 재건축'이 가능하다고 한들, 일반분양 마진만으로 폭등한 자재비와 노무비를 대는 것은 턱도 없다. 결국 조합원들이 넘겨주는 대지지분의 원가 가치 전체를 갈아 넣고도, 수억 원의 현금을 추가로 쥐어짜 내야 겨우 공사가 진행되는 시대다. 대지지분의 소실과 현금 투입이라는 결정적 비용을 외면한 채 단순 시세 차익이나 분담금 산식 몇 개를 들먹이며 '돈 버는 재건축'을 운운하는 것은 구조적 진실을 가리는 얕은 눈속임에 불과하다.
유료 컨텐츠(Paywall)의 가치는 대중적인 뉴스에서 접할 수 없는 깊이 있는 분석과 정확한 시장 인식에서 나온다. 자극적인 프레임으로 독자의 눈을 사로잡고 자산 시장의 환상을 부추기는 레거시 미디어의 게으른 태도는, 돈을 지불하고 고급 정보를 기대한 구독자들을 기만하는 일이다.
지금 독자들이 진짜 필요로 하는 것은 "돈 버는 재건축이 있느냐"라는 일차원적 호기심 유발이 아니다. "내가 얼마만큼의 대지지분을 포기하고, 얼마의 현금을 투입해야 이 사업이 완성되는가"를 냉정하게 계산해 주는 진짜 경제 기사다. 언론이 본질을 가리는 자극적인 타이틀을 버리지 못하는 한, 유료 컨텐츠라는 이름표는 그저 껍데기에 지나지 않을 것이다.