집값 떨어지면 무주택자가 손해라고? 오히려 선택지는 늘어난다

부동산 시장은 모든 지역이 동시에 방향을 바꾸지 않는다.

가격 상승을 주도했던 지역에서 먼저 변화가 나타나고, 그동안 상대적으로 덜 올랐던 지역이 뒤늦게 상승하면서 전체 지수는 한동안 상승세를 유지하기도 한다.

최근 서울 주택시장도 그런 모습을 보이고 있다. 강남과 서초 등 그동안 상승을 주도했던 고가 지역에서 먼저 가격의 힘이 약해지고 있고, 송파 역시 상승 탄력이 둔화하고 있다. 반면 상대적으로 상승이 늦었던 지역에서는 뒤늦은 상승세가 이어지고 있다.

아직 서울 전체의 대세 하락을 단정할 단계는 아닐 것이다.

그러나 상승을 가장 먼저 시작하고 가장 강하게 이끌었던 지역에서 먼저 변곡의 징후가 나타난다는 사실은 눈여겨볼 필요가 있다.

그리고 바로 이런 시점에 등장하기 시작하는 주장들도 흥미롭다.

집값이 떨어지면 사람들이 더 떨어질 것을 기다리기 때문에 집을 사지 않는다. 거래가 줄어들면 공급도 위축된다. 따라서 집값 하락은 무주택자에게도 반드시 좋은 일이 아니라는 식의 이야기다.

어쩌면 이런 주장이 등장하기 시작했다는 것 자체가 하나의 시장 신호일 수 있다.

가격이 한창 오를 때에는 집값 하락의 부작용을 걱정하는 목소리를 좀처럼 듣기 어렵다. 그때는 공급 부족과 희소성, 좋은 입지의 가치, 앞으로 더 오를 수밖에 없는 이유가 주로 설명된다.

그런데 상승을 주도했던 지역에서 가격의 힘이 약해지기 시작하면 담론도 조금씩 달라진다.

이제는 가격이 왜 더 올라야 하는지를 설명하기보다, 가격이 왜 떨어져서는 안 되는지를 설명하기 시작한다.

물론 기사 하나, 전문가 한 사람의 주장만으로 시장의 방향을 판단할 수는 없다. 그러나 자산시장을 둘러싼 언어가 ‘상승의 이유’에서 ‘하락의 위험’으로 이동한다면 적어도 이전과 같은 상승 확신이 약해지고 있다는 신호로는 읽어볼 수 있다.

상승장의 언어가 ‘더 오를 이유’를 설명한다면, 전환기의 언어는 종종 ‘떨어지면 안 될 이유’를 설명하기 시작한다.

하지만 여기에서 우리는 훨씬 근본적인 질문을 해야 한다.

왜 집값이 떨어지는 것을 그렇게 걱정해야 하는가.

부동산 정책이 정말 걱정해야 하는 것은 주택의 명목가격 그 자체가 아니다.

사람들이 자신의 소득으로 주택을 얼마나 감당할 수 있는지가 문제다.

이 점에서는 ‘주택구입부담지수’라는 표현만큼 직설적인 말도 드물다.

평범한 가구가 자신의 소득으로 집을 구입할 때 얼마나 큰 금융비용을 부담해야 하는지를 보는 것이다. 주택가격이 소득보다 훨씬 빠르게 오르면 주택구입부담은 커진다. 가격이 내려가거나 소득이 충분히 올라가면 부담은 줄어든다.

복잡할 것이 없다.

집을 사기 어려운 것이 문제이지, 집값이 떨어지는 것이 문제가 아니다.

주택가격이 가계소득보다 지속적으로 빠르게 오른다면 그 차이는 결국 가계가 부담해야 한다.

대출을 더 받거나, 소비를 줄이거나, 부모 세대의 자산을 이전받아야 한다.

월급은 크게 늘지 않았는데 집값이 7억원에서 12억원으로 올랐다면 그 5억원은 어디선가 나와야 한다.

새로운 매수자는 앞으로 벌어들일 소득의 더 많은 부분을 주택에 배정하게 된다.

대출 원리금 부담이 늘어나고 가처분소득은 줄어든다.

외식과 여행, 의류와 자동차, 문화생활과 교육, 각종 서비스 소비에 쓸 돈이 줄어든다. 창업이나 금융투자에 활용될 돈 역시 주택구입비로 흡수된다.

국민경제 전체에서 보면 집값 상승은 공짜로 생겨나는 부가 아니다.

한쪽에서 자산가격이 올랐다고 느끼는 동안 다른 한쪽에서는 미래의 소비능력이 더 비싼 주택을 사는 데 먼저 투입된다.

경제 전체의 활력을 생각한다면 이것은 결코 사소한 문제가 아니다.

여기에서 주식과 주택을 한번 비교해볼 필요가 있다.

주가가 오른다면 적어도 그것을 설명할 수 있는 경제적 과정이 있다.

기업이 앞으로 더 많은 이익을 낼 것이라는 기대가 생길 수 있다. 그 이익이 배당으로 주주에게 돌아갈 수도 있고, 재투자되어 미래의 기업가치를 높일 수도 있다.

물론 주식시장에도 거품은 있다.

하지만 장기적으로는 기업의 이익과 현금흐름이라는 검증 가능한 기준이 존재한다.

그렇다면 주택은 어떤가.

아파트 한 채가 10억원에서 15억원이 되었다고 해서 거실이 넓어진 것은 아니다.

방이 하나 더 생기지도 않았고, 한 가족이 살던 집에 두 가족이 살 수 있게 된 것도 아니다.

물론 주택에는 분명한 가치가 있다.

직장 접근성, 교통, 교육환경, 상업시설, 쾌적성, 토지의 희소성, 임대수익은 당연히 가격에 반영돼야 한다.

그러나 소득도, 임대료도, 주택이 제공하는 효용도 그만큼 증가하지 않았는데 가격만 훨씬 빠르게 올랐다면 우리는 그 사이에서 무슨 일이 있었는지를 물어야 한다.

저금리와 신용 확대가 있었는가.

공급 부족에 대한 과도한 공포가 있었는가.

‘지금 사지 않으면 평생 살 수 없다’는 불안이 가격에 반영됐는가.

앞으로도 다른 사람이 더 비싼 가격에 사줄 것이라는 기대가 오늘의 가격을 다시 끌어올린 것은 아닌가.

우리 사회가 가격 상승 과정에서 건너뛴 무언가가 있다면 지금이라도 되돌아가서 짚어야 한다.

과거에 15억원에 거래됐다는 사실만으로 그 주택의 적정가치가 15억원이었다는 것이 증명되지는 않는다.

최고가는 가격의 기록이지 가치의 증명서가 아니다.

가격이 어떻게 그 수준까지 올라왔는지는 묻지 않은 채 이미 형성된 가격을 ‘정상가격’으로 전제하고, 이제 와서 가격이 내려가면 경제에 문제가 생긴다는 이유로 그 수준을 지켜줘야 한다고 주장한다면 결과가 원인을 정당화하는 셈이다.

투기적 기대가 만들어낸 부분까지 사회가 영구히 보호해야 할 자산가치로 인정할 이유는 없다.

가격은 내려갈 수도 있다.

그리고 여기서 ‘수요’라는 말도 정확하게 사용할 필요가 있다.

수요는 단순히 어떤 집을 갖고 싶다는 마음이 아니다.

공급이 단순히 ‘팔고 싶다’는 마음만을 뜻하지 않듯, 경제적 의미의 수요에는 구매의사와 함께 실제로 그 가격을 지불할 능력이 포함된다.

누구나 강남의 좋은 아파트에 살고 싶어 할 수 있다.

그 희망만으로 강남 아파트의 가격이 지지되는 것은 아니다.

실제로 가격을 지지하는 것은 그 지역의 입지와 교육, 교통, 생활환경, 희소성에 그만한 돈을 지불할 의사와 능력이 있는 사람들이다.

어떤 지역에 사는 것이 실제로 그만한 가치가 있다면 그 가치만큼은 가격이 하락하는 과정에서도 실수요에 의해 지지된다.

오히려 가격이 내려갈수록 그 집을 감당할 수 있는 사람의 범위는 넓어진다.

15억원에서는 살 수 없었던 사람이 12억원에서는 고민하기 시작한다.

10억원에서는 전세로 계속 사는 것과 집을 사는 것을 본격적으로 비교한다.

8억원이 된다면 매수를 선택할 수 있는 가구가 더 늘어난다.

어느 순간 그 지역에서 얻는 주거가치와 그것을 실제로 감당할 수 있는 구매력이 만난다.

그것이 시장에서 만들어지는 가격의 지지선이다.

따라서 “집값이 떨어지면 사람들이 더 떨어질까 봐 집을 사지 않는다”는 주장 역시 다시 생각해볼 필요가 있다.

가격 하락기에 무주택자가 매수를 미룬다고 해서 그들이 선택을 하지 못하고 있는 것이 아니다.

오히려 더 나은 선택을 하고 있는 것이다.

지금 집을 사는 것이 좋은지, 전세나 월세로 조금 더 살면서 가격을 지켜보는 것이 좋은지 비교한다.

현재 금리로 대출을 받아 집을 사는 비용과 임차비용을 비교한다.

지금 가진 자산을 모두 투입해 매수하는 것이 좋은지, 몇 년간 자산을 더 축적하는 것이 나은지 판단한다.

매수와 임차는 서로 경쟁하는 주거 선택지다.

가격이 안정되거나 하락하면 소비자는 그 선택지를 차분히 비교할 수 있다.

오히려 가격이 빠르게 오를 때 선택의 폭이 좁아진다.

‘오늘 사지 않으면 내일은 더 비싸진다’는 공포가 합리적인 비교를 압도하기 때문이다.

사람들은 임차와 매수의 경제성을 비교하기보다 시장에서 영원히 탈락할지도 모른다는 두려움 때문에 매수를 앞당긴다.

소득으로 감당하기 어려운 대출까지 끌어들인다.

우리는 그런 현상을 얼마 전까지 ‘영끌’이라고 불렀다.

그렇다면 가격 하락기에 거래량이 줄어드는 것이 정말 무주택자에게 불리한 일인가.

거래가 줄었다는 사실과 주거소비자가 불리해졌다는 사실은 같은 말이 아니다.

때로 거래량 감소는 매수자가 더 이상 매도자가 부르는 가격을 서둘러 받아들일 필요가 없어졌다는 뜻일 수도 있다.

기다리는 것도 선택이다.

임차하는 것도 선택이다.

더 나은 가격이 나타날 때까지 자신의 구매력을 보존하는 것도 합리적인 경제행위다.

그렇다면 정말 집값이 너무 많이 떨어질 것을 걱정해야 할까.

물론 단기간에 금융시스템을 흔들 정도의 폭락은 다른 문제다.

과도한 레버리지를 사용한 가계가 연쇄적으로 부실화되고 금융기관의 건전성이 무너지며 그 충격이 실물경제 전체로 전염된다면 정부는 당연히 대응해야 한다.

하지만 금융시스템을 보호하는 것과 주택가격을 보호하는 것은 전혀 다른 일이다.

은행의 연쇄 부실을 막아야 한다는 이유로 특정 아파트가 과거 최고가보다 20% 떨어져서는 안 된다는 결론이 나올 수는 없다.

무엇보다 주택에는 가격이 끝없이 떨어지는 것을 막아주는 힘이 원래부터 존재한다.

바로 주거가치와 지불능력이 결합된 실수요다.

좋은 지역의 집이 정말 그만한 가치가 있다면 지나치게 걱정할 필요가 없다.

가격이 내려오면 어느 순간 그것을 감당할 능력이 있고, 그 돈을 지불해서라도 그곳에 살고 싶어 하는 사람이 나타난다.

그 수요가 가격을 지지한다.

반대로 상당히 가격이 내려왔는데도 그 가격을 지불하려는 수요가 없다면 우리가 먼저 걱정해야 할 것은 가격 하락이 아니다.

그동안의 가격을 무엇이 지지하고 있었는지를 물어야 한다.

소득보다 지나치게 빠르게 오른 주택가격이 다시 사람들이 감당할 수 있는 수준을 향해 조정되는 것은 반드시 시장의 실패를 의미하지 않는다.

투기적 기대가 빠지고, 가격 상승에 대한 공포 때문에 앞당겨졌던 수요가 정상화되고, 매수자가 다시 임차와 매수를 비교하고, 매도자와 매수자가 주택의 실제 가치와 자신의 구매력을 놓고 가격을 협상하는 과정일 수 있다.

그것이 오히려 시장이 해야 할 일이다.

주택가격이 낮아지면 새로 경제생활을 시작하는 세대가 평생 벌어들일 소득의 지나치게 큰 부분을 집 한 채에 먼저 저당 잡힐 필요도 줄어든다.

대출 원리금으로 들어갈 돈의 일부가 소비와 교육, 창업과 투자, 문화와 서비스산업으로 돌아갈 수 있다.

집값이 계속 올라야 유지되는 경제와 소득과 생산성이 올라 국민이 더 풍요로워지는 경제 가운데 어느 쪽이 건강한지는 어렵지 않게 답할 수 있다.

경제가 집값을 떠받치기 위해 존재하는 것은 아니다.

집은 사람들이 살아가기 위한 중요한 자산이다.

바로 그렇기 때문에 평범한 사람이 자신의 소득으로 감당할 수 있어야 한다.

부동산 정책의 성적표 역시 집값을 얼마나 잘 방어했느냐가 아니라 국민의 주택구입 부담을 얼마나 낮췄느냐로 매겨야 한다.

상승을 주도했던 지역에서 가격의 힘이 조금씩 약해지기 시작하자 벌써부터 집값 하락의 부작용을 걱정하는 목소리가 나온다.

그 걱정이 정말 무주택자의 주거안정을 위한 것인지, 아니면 어느새 우리 사회가 이미 올라버린 가격을 지켜야 할 정상가격으로 받아들이게 된 결과인지는 한번 생각해볼 일이다.

가격이 조금만 조정되기 시작해도 거래절벽과 자산가치 하락을 이야기하며 서둘러 집값부터 걱정할 필요는 없다.

정말 가치 있는 집이라면 실수요가 그 가치를 지지한다.

그 가격을 지지할 실수요가 없다면 내려가게 두면 된다.

그래서 지금 우리가 걱정해야 할 것은 어쩌면 정반대다.

집값이 너무 떨어질까 걱정할 것이 아니라, 평범한 사람이 자기 소득으로 집 한 채를 살 수 없는 가격을 우리가 너무 오랫동안 ‘정상’이라고 믿어온 것은 아닌지 걱정해야 한다.