서울 부동산의 상승동력은 왜 약해지는가: 하우스푸어에서 시작된 압축성장의 후불 청구서

한때 한국 사회에는 ‘하우스푸어’라는 말이 유행했다.

집은 있지만 가난한 사람들.

주택가격이 오르던 시절 대출을 최대한 받아 집을 샀지만, 이후 집값이 정체되거나 떨어지고 이자 부담이 커지면서 소득의 상당 부분을 원리금 상환에 써야 했던 가구를 가리키는 말이었다.

당시에는 이것을 주로 부동산 경기의 문제로 보았다.

집값이 너무 올랐다가 떨어졌고, 사람들이 무리하게 대출을 받았으며, 경기가 침체됐다는 것이다.

그래서 해법 역시 부동산 경기 부양에서 찾았다.

대출 문턱을 낮추고 주택 거래를 살리며 사람들이 다시 집을 사게 만들면 시장이 정상화될 것이라고 생각했다.

실제로 이후 정부는 금융규제를 완화하고 부동산 시장을 적극적으로 부양했다. 흔히 ‘빚내서 집 사라’는 표현으로 요약됐던 시기다.

결과만 보면 정책은 상당한 효과를 냈다.

거래가 살아났고 집값은 다시 상승하기 시작했다.

그러나 지금 돌아보면 이 과정은 조금 다르게 해석할 수도 있다.

우리는 하우스푸어 문제를 해결한 것이 아니라 어쩌면 다음 세대의 구매력을 끌어와 기존 자산가격을 지지한 것인지도 모른다.

대출은 소득을 만들어내지 않는다.

미래에 벌 돈을 현재 사용할 수 있게 해줄 뿐이다.

어떤 사람이 10년 동안 저축한 뒤 집을 사는 대신 지금 대출을 받아 집을 산다면 주택수요는 즉시 증가한다.

현재의 거래량과 가격은 올라간다.

그러나 그 사람이 앞으로 벌 소득 가운데 상당 부분은 이미 오늘의 주택가격을 지불하는 데 사용됐다.

수요가 새로 생긴 것이 아니라 미래의 수요가 현재로 이동한 것이다.

이것이 나쁘다는 이야기가 아니다.

신용은 현대 경제에서 매우 중요한 기능을 한다.

문제는 미래를 계속 당겨올 수는 없다는 데 있다.

그리고 한국 경제를 조금 더 길게 바라보면 이런 방식은 부동산에만 있었던 것이 아니다.

한국의 압축성장 자체가 어느 정도 미래를 현재로 끌어오는 과정이었다.

우리는 미래를 믿었기 때문에 현재를 희생할 수 있었다

한국의 고도성장은 놀라운 성공이었다.

전쟁 이후 가난한 나라가 불과 몇십 년 만에 제조업 강국이 되었고, 도로와 철도와 도시가 만들어졌으며, 세계적인 기업들이 등장했다.

그러나 급성장에는 언제나 비용이 따른다.

사람들은 오래 일했다.

현재 소비를 줄이고 저축했다.

농촌과 지방을 떠나 도시로 이동했다.

좁고 열악한 주거환경을 감수했다.

부모들은 소득의 상당 부분을 자녀 교육에 썼다.

좋은 대학에 가기 위해 학생들은 긴 시간을 입시경쟁에 투입했다.

그리고 경제가 성숙한 뒤에는 주택을 사기 위해 미래소득까지 대출로 끌어왔다.

그 모든 희생이 가능했던 데에는 하나의 공통된 믿음이 있었다.

내일은 오늘보다 나을 것이다.

오늘 조금 더 일하면 내년에는 월급이 오른다.

지금 교육비를 쓰면 아이는 더 좋은 직업을 얻는다.

지금 비싼 서울 집을 사도 몇 년 뒤에는 소득과 집값이 함께 올라 부담이 작아진다.

지금 새로운 도로와 지하철을 만들면 더 많은 기업과 사람이 도시로 들어온다.

성장하는 경제에서는 이 믿음이 실제로 상당 부분 실현됐다.

그리고 그 성장의 과실이 가장 강하게 축적된 공간이 서울이었다.

경제성장 자체가 서울의 수요를 만들었다

서울 집값의 장기 상승을 단순히 ‘공급 부족’만으로 설명하면 매우 중요한 부분을 놓치게 된다.

과거에는 경제성장 과정 그 자체가 서울에 끊임없이 새로운 수요를 공급했다.

산업이 성장하면 새로운 일자리가 생겼다.

그중에서도 좋은 일자리와 기업 본사, 금융기관, 대학, 병원, 문화시설은 서울에 집중됐다.

지방에서 새로운 인재가 서울로 올라왔다.

대학을 졸업한 청년들이 서울에 남았다.

소득이 증가하면서 과거에는 서울 집을 살 수 없던 사람이 새로운 구매자가 됐다.

자녀가 생기면 더 좋은 교육환경을 찾아 이동했다.

주택가격이 올라도 경제와 임금이 함께 성장했기 때문에 시간이 지나면 새로운 구매력이 다시 등장했다.

정부 역시 이 과정에서 방관자가 아니었다.

서울의 도로와 지하철, 업무지구와 각종 기반시설은 시장이 자연발생적으로 만들어낸 것이 아니다.

국가와 지방정부가 막대한 공공자원을 투입했다.

기업과 사람이 모였고, 다시 인프라가 투자됐으며, 그 인프라가 더 많은 기업과 사람을 끌어들이는 순환이 만들어졌다.

그러므로 과거 서울 부동산에는 공급 부족보다 훨씬 강력한 엔진이 있었다.

성장하는 대한민국이 계속 새로운 서울 수요를 만들어냈다.

그런데 급성장에는 반작용이 있다

문제는 성장의 방식이 영원히 지속될 수 없다는 것이다.

오랫동안 미래를 현재로 당겨 사용하면 언젠가는 반대편에 청구서가 쌓인다.

한국 사회에서 지금 나타나는 여러 현상을 각각의 독립된 문제로 볼 수도 있다.

저출산.

가계부채.

높은 주거비.

사교육비.

서울 과밀.

지방소멸.

청년층의 자산격차.

재건축 분담금.

그러나 조금 멀리서 보면 이 가운데 상당수는 압축성장의 반작용이라는 하나의 흐름으로 연결할 수도 있다.

사람과 자본을 서울에 빠르게 집중시키면서 높은 생산성을 얻었다.

그 반대편에는 지방의 인구감소와 서울의 높은 주거비가 남았다.

교육경쟁을 통해 빠르게 인적자본을 축적했다.

그 반대편에는 막대한 사교육비와 끝없이 높아지는 경쟁 강도가 남았다.

주택 구매를 신용으로 앞당기면서 자산시장을 활성화했다.

그 반대편에는 높은 가계부채가 남았다.

도시를 빠르게 고밀도로 개발하면서 주택을 공급했다.

그 반대편에는 더 이상 쉽게 높일 용적률이 없는 노후 고밀도 아파트가 남았다.

압축성장의 장점은 시간을 압축한다는 것이다.

그러나 비용 역시 사라지는 것이 아니라 뒤로 밀릴 뿐일 수 있다.

하우스푸어는 어쩌면 첫 번째 경고였다

그런 의미에서 하우스푸어는 단순한 부동산 경기침체 현상이 아니었을지도 모른다.

소득보다 자산가격이 빠르게 올라갈 때 가계가 어떻게 그 간격을 메우는지를 보여준 초기 모습이었다.

답은 부채였다.

집값을 소득이 따라가지 못하면 대출이 그 차이를 메운다.

그러면 당분간 시장은 다시 움직인다.

하지만 부채는 구매력을 만들어내는 동시에 미래의 구매력을 소진한다.

한 세대가 더 많은 빚을 내 집을 사면 그 시점의 가격을 지탱할 수 있다.

그러나 다음 상승을 위해서는 그보다 더 큰 소득이나 더 큰 부채, 혹은 더 많은 새로운 구매자가 필요하다.

그래서 자산가격이 계속 높아질수록 상승을 지속하기 위해 필요한 에너지도 커진다.

10억원짜리 집을 11억원으로 만드는 데 필요한 추가 구매력과 30억원짜리 집을 33억원으로 만드는 데 필요한 구매력은 같지 않다.

과거의 가격상승 자체가 미래 상승의 부담을 높인다.

이제 정부도 과거와 같은 카드를 쓰기 어렵다

“정부는 시장을 이길 수 없다”는 말이 부동산 상승론에서 자주 사용된다.

정부가 세금을 올리고 규제를 강화해도 공급이 부족하면 결국 집값은 오른다는 뜻이다.

그러나 이 말을 진지하게 받아들인다면 반대편도 생각해야 한다.

정부는 수요가 약해지는 시장도 쉽게 이길 수 없다.

정부는 대출규제를 풀 수 있다.

세금을 낮출 수 있다.

금리를 낮출 여건을 만들 수도 있다.

그러면 시장에 영향을 줄 수 있다.

과거에도 실제로 그랬다.

하지만 그 정책의 상당 부분은 새로운 소득과 새로운 사람을 만드는 것이 아니라 기존 수요의 구매력을 높이거나 미래의 구매 시점을 현재로 당기는 방식이다.

문제는 이미 한국 가계가 상당한 부채를 가지고 있다는 것이다.

과거에 효과가 있었던 처방이라고 해서 같은 강도로 계속 반복할 수 있는 것은 아니다.

더구나 이제 정부의 도시정책도 반드시 서울에만 유리한 방향으로 움직인다고 보기 어렵다.

과거에는 대한민국의 성장 효율을 높이기 위해 서울에 인프라와 기능을 집중하는 것이 합리적이었다.

하지만 과밀의 비용이 커진 지금은 세종이나 수도권의 새로운 산업거점처럼 기존 서울 밖에 기능을 배치하는 것이 오히려 쉬울 수 있다.

서울 한복판에서 도로 하나를 새로 놓고 업무지구 하나를 재편하는 것과 처음부터 새로운 도시를 설계하는 것은 비용이 전혀 다르다.

이미 고밀도인 서울을 다시 개발하는 일은 점점 비싸진다.

재건축도 마찬가지다.

낮은 용적률의 오래된 단지를 허물어 가구수를 크게 늘리던 시대에는 일반분양 수입으로 상당한 공사비를 충당할 수 있었다.

하지만 앞으로 재건축 대상이 되는 아파트는 과거보다 이미 밀도가 높다.

추가로 팔 수 있는 개발 여력은 작아지고 공사비는 커지고 있다.

과거에는 성장 자체가 개발이익을 만들어냈다면 앞으로는 낡은 도시를 유지하고 교체하는 비용의 성격이 점점 강해질 수 있다.

대치동도 압축성장의 산물이다

대치동 교육 역시 같은 관점에서 볼 수 있다.

한국 사회는 교육을 통해 계층이동과 생산성 향상을 빠르게 이루었다.

좋은 대학이 좋은 직업으로 이어지고 좋은 직업이 높은 소득으로 이어질 가능성이 컸다.

그래서 부모가 현재 소득을 희생해 자녀 교육에 투자하는 것은 매우 합리적인 행동이었다.

대치동은 이 시스템의 가장 정교한 형태였다.

그러나 투입이 계속 증가한다고 산출도 같은 비율로 증가하지는 않는다.

모두가 사교육비를 두 배로 쓴다고 좋은 대학의 정원이 두 배가 되는 것은 아니다.

더구나 AI가 반복학습과 문제분석, 개인별 맞춤교육의 비용을 크게 낮춘다면 대치동이 보유했던 정보와 훈련의 희소성도 달라질 수 있다.

교육의 중요성이 없어지는 것이 아니다.

오히려 더 중요해질 수도 있다.

그러나 좋은 교육을 받기 위해 반드시 대치동에 거주해야 하는 이유가 지금과 같을지는 별개의 문제다.

압축성장기에 만들어진 서울의 여러 프리미엄이 앞으로도 같은 방식으로 유지되는지를 하나씩 다시 계산해야 한다.

세계경제도 과거와 다른 방향으로 움직인다

여기에 한국 내부의 변화만 있는 것도 아니다.

과거 자산가격 상승에는 세계화와 낮은 물가, 장기간의 저금리라는 국제경제 환경도 큰 역할을 했다.

글로벌 공급망은 값싼 상품을 공급했고 낮은 인플레이션은 낮은 금리를 가능하게 했다.

낮은 금리는 미래소득의 현재가치를 높였고 부동산을 비롯한 자산가격을 끌어올렸다.

그러나 탈세계화와 공급망 재편, 지정학적 갈등, 유가와 원자재 가격 충격이 반복되는 세계에서는 과거와 같은 금융환경이 영구적으로 유지된다고 장담하기 어렵다.

금리가 내려가는 시기도 있겠지만 중요한 것은 구조다.

이미 높은 자산가격과 높은 가계부채를 가진 경제에서 다시 신용을 확대해 과거와 같은 상승률을 반복하려면 점점 더 큰 부담이 필요하다.

이 역시 압축성장의 반작용 가운데 하나일 수 있다.

상승을 멈추게 하는 것은 반드시 폭락이 아니다

이 이야기를 서울 집값 폭락론으로 받아들일 필요는 없다.

강남이나 용산처럼 극도로 희소한 지역에는 세계적으로도 부유층의 수요가 집중될 수 있다.

AI가 생산성을 높이면 일부 고소득자의 소득과 자산은 오히려 크게 증가할 수 있다.

좋은 교육과 의료, 문화시설이 집중된 지역의 가치는 여전히 높을 것이다.

그러나 서울 전체가 과거와 같은 방식으로 함께 상승하는 것과 일부 희소지역이 강한 수요를 유지하는 것은 전혀 다른 이야기다.

중요한 것은 상승과 하락보다 동력이다.

과거에는 경제성장 과정 자체가 서울 부동산에 지속적으로 새로운 수요와 구매력을 공급했다.

기업이 성장하면 새로운 고소득자가 생겼고,

서울로 사람이 이동하면 새로운 가구가 생겼으며,

소득이 늘면 더 높은 주택가격을 감당할 수 있었고,

대출이 확대되면 미래의 구매력까지 현재 가격에 들어왔다.

정부의 인프라 투자와 개발정책도 서울의 가치를 계속 높였다.

그 여러 힘이 거의 같은 방향으로 움직였다.

앞으로는 다를 수 있다.

저출산은 미래 가구 증가를 약화시키고,

높은 가계부채는 추가 신용확대의 여력을 줄이며,

높은 주거비는 서울을 떠날 유인을 만들고,

AI는 서울 화이트칼라 일자리의 구조를 바꿀 수 있다.

새로운 산업은 수도권의 다른 지역으로 이동할 수 있고,

교육의 변화는 특정 학군에 거주해야 하는 가치를 낮출 수도 있다.

고밀도 서울의 재건축은 개발사업보다 비용이 드는 자산교체에 가까워지고 있다.

과거의 성장동력을 만들어낸 것들이 이제 하나씩 반대편 비용을 드러내고 있는 것이다.

우리는 성장의 실패가 아니라 성공의 비용을 보고 있는지도 모른다

한국이 지금 겪는 문제를 단순히 성장률이 낮아졌기 때문이라고 보는 것은 충분하지 않을 수 있다.

어쩌면 우리는 급성장에 실패해서 어려움을 겪는 것이 아니라 너무 빠르게 성장했기 때문에 뒤늦게 그 비용을 정산하는 과정에 들어선 것인지도 모른다.

사람과 산업을 한 도시에 지나치게 집중시킨 비용.

교육경쟁을 지나치게 높인 비용.

미래소득을 부채로 너무 많이 당겨 쓴 비용.

주택을 자산증식 수단으로 이용하면서 가격을 소득보다 빠르게 올린 비용.

빠른 개발을 위해 도시를 고밀도로 채운 뒤 이제 그 도시를 다시 교체해야 하는 비용.

그 비용들이 저출산, 가계부채, 높은 주거비, 지역격차, 재건축 분담금 같은 서로 다른 이름으로 돌아오고 있을 수 있다.

그래서 앞으로 서울 부동산을 바라볼 때 가장 중요한 질문은 “공급이 얼마나 부족한가”가 아닐지도 모른다.

과거 서울 집값을 끊임없이 밀어올렸던 성장의 엔진이 앞으로도 같은 힘으로 작동할 수 있는가.

나는 이 질문이 더 중요하다고 생각한다.

과거에는 경제성장 과정 자체가 서울 부동산에 지속적으로 새로운 수요와 구매력을 공급했다.

앞으로는 그 성장방식이 만들어낸 비용이 새로운 상승동력을 상쇄하는 방향으로 작동할 가능성이 커졌다.

하우스푸어는 어쩌면 그 긴 변화의 시작을 알린 단어였는지도 모른다.

우리는 그때 부채를 더 공급해 시간을 벌었다.

그러나 미래를 현재로 끌어오는 방법에는 끝이 있다.

언젠가는 미래를 당겨오는 대신, 지금까지 당겨온 미래의 비용을 지불해야 하는 시간이 온다.

서울 부동산 역시 그 계산에서 예외일 수는 없다.