앞으로 5년, 또 5년, 일본과 함께 시작된 고금리 뉴노멀

2021년 10월, 집값이 고점에 이르렀을 때 주택담보대출로 5억 원을 빌렸다고 해보자. 처음 5년은 연 3% 고정금리, 원리금은 40년에 걸쳐 갚는 조건이다.

월 상환액은 약 179만 원이다. 2026년 10월까지 5년 동안 약 1억 739만 원을 내지만 원금은 약 3,490만 원 줄어든다. 5년을 갚고도 처음 빌린 돈의 약 93%, 4억 6,510만 원이 남는다.

여기서 금리가 연 5%로 바뀌면 월 상환액은 약 235만 원으로 늘어난다. 이후 5년 동안 약 1억 4,084만 원을 내지만 원금은 약 2,784만 원 줄어든다.

첫 5년보다 3,300만 원 넘게 더 내면서도 원금은 오히려 덜 갚는다.

2031년 10월에도 약 4억 3,726만 원이 남는다.

하지만 40년짜리 대출에서 2031년은 끝이 아니다. 이제 겨우 10년을 갚았을 뿐이다.

다시 5년이 온다. 그리고 또 5년이 온다.

연 5% 금리가 계속된다고 단순하게 가정하면 2036년에도 약 4억 원, 2041년에도 약 3억 5,600만 원의 원금이 남는다. 대출을 받은 지 20년이 되었는데도 처음 빌린 5억 원의 70%가 넘는 돈을 여전히 갚아야 한다.

물론 앞으로 15년 동안 금리가 계속 5%일 것이라는 이야기는 아니다. 금리는 오르기도 하고 내리기도 한다.

문제는 우리가 지난 15년간 익숙해진 곳까지 다시 내려갈 것이냐는 것이다.

그동안 장기대출에는 암묵적인 기대가 하나 있었다.

지금 금리가 높아도 언젠가는 내려간다는 기대다.

경기가 나빠지면 중앙은행이 금리를 내렸고, 금융위기가 오면 더 크게 내렸다. 미국도 제로금리를 경험했고 유럽도 마이너스 금리를 도입했다. 그리고 그 밑에는 일본이 있었다.

일본은 수십 년 동안 세계에서 가장 싼 돈을 공급하는 나라였다.

일본의 금리가 거의 0%에 머무는 동안 일본 투자자는 더 높은 수익률을 찾아 미국을 비롯한 해외 채권을 샀다. 낮은 엔화 금리로 자금을 조달해 해외 자산에 투자하는 거래도 가능했다.

미국과 다른 나라의 금리가 올라가더라도 세계 한쪽에는 여전히 거의 공짜에 가까운 돈이 존재했던 셈이다.

그런데 지금 그 바닥이 움직이고 있다.

일본은행은 2026년 9월 정책금리를 1.25%까지 올렸다. 일본은행은 경제와 물가가 전망대로 움직인다면 앞으로도 정책금리를 올려 통화완화 정도를 조정하겠다는 입장이다. 일본은행은 노동력 부족 속에서 임금과 물가가 함께 오르는 구조가 이어질 가능성도 보고 있다.

1.25%라는 숫자만 보면 미국이나 한국보다 여전히 낮다.

하지만 중요한 것은 숫자의 절대 수준이 아니다.

세계에서 가장 낮았던 금리의 바닥이 올라가고 있다는 점이다.

일본 국채의 수익률이 높아지면 일본 투자자가 굳이 환위험과 환헤지 비용을 감수하면서 해외 채권을 살 이유도 줄어든다. 실제로 2026년 들어 일본의 국내 채권 수익률이 상승하면서 해외채권에서 국내채권으로 자금을 돌리려는 움직임이 나타나고 있다. 8월 22일까지 일본 투자자의 해외채권 순매도 규모는 약 3조 엔에 달했다. 대규모 자금 회수가 한꺼번에 일어나고 있다는 뜻은 아니지만, 일본이 과거처럼 해외채권의 당연한 한계 매수자로 남을 것이라는 전제는 약해지고 있다.

이 변화는 일본에만 머물지 않는다.

채권 가격은 사려는 사람이 많으면 올라가고 금리는 내려간다. 반대로 큰 매수자가 한발 물러서면 같은 양의 채권을 소화하기 위해 더 높은 금리를 제시해야 한다.

미국 정부가 막대한 국채를 계속 발행하는 상황에서 일본 자금이 예전보다 자국으로 돌아간다면 미국 장기금리에도 하방 경직성이 생길 수 있다.

미국 금리가 잘 내려가지 않으면 한국도 자유롭지 않다.

한국은행이 국내 경기만 보고 금리를 빠르게 내리기 어려워지고 환율과 자금 이동까지 고려해야 하기 때문이다.

실제로 미국 연방준비제도 위원들이 2026년 9월 제시한 장기 정책금리 중간값은 3.2%다. 2027년 4.1%, 2028년 3.9%, 2029년 3.6%로 금리가 내려가는 경로를 예상하면서도 장기적으로는 3%를 넘는 수준을 제시하고 있다. 물론 이는 확정된 금리 전망이 아니라 각 위원이 적절하다고 판단한 정책금리 경로의 중간값이다.

한국은행도 2026년 8월 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸다. 예상보다 강한 성장과 목표 수준을 상당 기간 웃돌 것으로 예상되는 물가가 이유였다.

그렇다면 앞으로의 금리를 결정하는 것은 무엇일까.

두 가지 상반된 경우를 생각할 수 있다.

먼저 공급망 충격이 계속되는 경우다.

원유와 원재료 가격이 오르고 운송과 생산에 차질이 발생하면 기업의 비용은 올라간다. 금리를 올린다고 원유가 더 생산되거나 선박이 늘어나는 것은 아니다.

하지만 중앙은행은 물가 상승이 임금과 서비스가격으로 번지는 것을 그대로 두기도 어렵다. 결국 금리를 높여 수요와 고용을 억제한다.

경제는 둔화하는데 공급 측 물가는 잡히지 않는다면 가장 좋지 않은 경우다.

반대의 경우도 있다.

공급망이 정상화되고 원유가격도 안정됐는데 고용이 계속 강하고 노동력 부족으로 임금이 오른다면 이번에는 내부적인 물가 압력이 남는다.

이때도 중앙은행은 금리를 쉽게 내리지 못한다.

하나는 공급이 문제이고 다른 하나는 수요와 고용이 문제다.

원인은 정반대다.

하지만 두 경우 모두 금리를 높게 유지할 이유가 생긴다.

일본은행도 바로 이 두 위험을 동시에 보고 있다. 노동력 부족으로 임금과 물가가 함께 상승할 가능성을 기본 시나리오에 놓으면서도, 중동 상황이 장기화돼 원유가격이 높은 수준에 머무르면 성장률은 낮아지고 물가는 더 오를 수 있다고 경고한다. 대규모 공급망 차질이 발생하면 성장 둔화와 물가 상승이 더 심해질 수도 있다고 보고 있다.

물론 가장 좋은 경우도 있다.

공급망이 안정되고, 물가가 내려오고, 노동시장도 과열되지 않으면서 경기가 연착륙하면 금리는 다시 낮아질 수 있다.

그 가능성을 부정할 이유는 없다.

다만 그것만을 전제로 30년, 40년짜리 대출을 계산하기에는 세계의 금리 구조가 달라지고 있다.

특히 일본의 변화가 중요하다.

미국의 금리가 오르는 것은 이전에도 있었다. 연준은 긴축했다가 경기가 나빠지면 다시 금리를 내릴 수 있다.

그러나 이번에는 그 아래에 있던 일본의 금리까지 함께 올라오고 있다.

천장이 높아지는 것보다 바닥이 올라가는 것이 더 구조적인 변화일 수 있다.

세계 어디엔가 남아 있던 초저금리 자금이 줄어들면 채권 투자자가 요구하는 수익률도 높아질 수 있다. 미국의 장기금리가 높은 수준에 머물고, 그것이 다시 한국의 시장금리와 대출금리에 영향을 주는 연결고리가 만들어진다.

이것이 앞으로 말하게 될 ‘뉴노멀’일 수 있다.

뉴노멀은 앞으로 주택담보대출 금리가 반드시 5%나 6%가 된다는 뜻이 아니다.

오히려 금리가 내려가도 예전의 바닥까지 내려가지 않는 것에 가깝다.

5%가 4%로 내려가면 분명 금리는 떨어진 것이다. 하지만 과거처럼 2%대로 돌아가지 않는다면 장기대출자가 체감하는 세상은 완전히 다르다.

2021년 40년 만기 대출을 받은 사람에게는 더욱 그렇다.

2026년에 한 번 금리가 바뀌고 끝나는 것이 아니다.

2031년에 다시 바뀐다.

2036년에 다시 바뀐다.

2041년에도 대출은 남아 있다.

앞으로 5년, 또 5년, 또 5년이다.

따라서 앞으로 물어야 할 것은 “이번에 금리가 몇 퍼센트가 될까” 하나가 아니다.

5년 뒤 금리는 어디에 있을까. 그로부터 다시 5년 뒤에는 어디에 있을까. 그리고 세계 금리의 바닥 자체가 이미 이전보다 높아진 것은 아닐까.

40년짜리 대출에서는 금리의 고점보다 금리의 바닥이 더 중요할 수도 있다.

고점은 잠깐 지나갈 수 있다.

하지만 바닥이 올라가면 남아 있는 수십 년의 상환계획 전체가 달라진다.

그리고 그 변화는 경제기사 속 ‘뉴노멀’이라는 단어로 끝나지 않는다.

매달 통장에서 빠져나가는 돈과, 그렇게 돈을 내고도 좀처럼 줄지 않는 원금으로 나타난다.