분당의 재건축은 정말 기대해야 할 일인가…용적률을 높이면 정말 부자가 되는가

요즘 분당 아파트 시장이 다시 뜨겁다고 한다. 재건축 기대감 때문이다.

1기 신도시 정비사업이 속도를 낼 것이라는 기대가 커지고, 용적률 완화와 각종 정비계획이 거론되면서 오래된 아파트 가격에도 미래의 신축 가치가 반영되고 있다.

그런데 나는 여기서 조금 다른 질문을 던지고 싶다.

애초에 재건축은 왜 당연히 기대의 대상이어야 하는가.

건물이 낡으면 다시 짓는 것은 자연스러운 일이다. 하지만 낡은 건물을 새로 짓는 것은 원칙적으로 자산의 증식이라기보다 소모된 자본을 복구하는 일에 가깝다.

자동차를 오래 타다 바꾼다고 부자가 되었다고 하지 않는다. 공장이 노후 설비를 교체했다고 해서 그 기업의 자본이 저절로 늘어난 것도 아니다.

주택도 크게 다르지 않다.

분당의 많은 아파트는 1990년대 초반에 지어졌다. 이제 30년을 훌쩍 넘겼다. 건물은 낡았지만 땅은 그대로 남아 있다.

여기서 중요한 것이 대지지분이다.

대지지분은 단순한 개발 가능성이 아니다. 현재 존재하는 실제 토지소유권이다.

극단적으로 아파트를 모두 철거하고 다시 짓지 않는다고 생각해보자. 건물은 사라져도 토지는 남는다. 그리고 기존 소유자는 자신이 보유한 지분만큼 그 토지를 계속 소유한다.

그것이 원본이다.

그런데 재건축을 하면서 일반분양 세대를 늘리면 새로운 사람들이 들어온다. 그들은 아파트만 사는 것이 아니다. 그 아파트에 딸린 대지지분도 함께 취득한다.

결국 기존 소유자들이 가지고 있던 토지소유권의 일부가 새 소유자들에게 넘어간다.

이 점에서 재건축의 경제적 실질은 매우 단순해진다.

비상각자산인 토지지분 일부를 처분하고, 그 대가로 받은 돈을 상각자산인 새 건물의 건축비에 보태는 것이다.

토지는 일반적으로 감가상각되지 않는다.

건물은 다시 낡는다.

그렇다면 낡은 건물을 다시 짓기 위해 상각되지 않는 토지의 일부를 내주어야 했다면, 새 아파트가 생겼다는 사실만으로 자본이 보전됐다고 말하기는 어렵다.

적어도 원본의 일부는 줄어든 것이다.

재건축은 원래 자본보전의 문제다

30여 년 동안 한 집에서 살았다면 그 기간 동안 건물을 계속 사용한 것이다.

건물이 닳아 없어지는 비용은 어느 날 갑자기 발생한 것이 아니다. 지난 30여 년 동안 조금씩 누적되어 왔다.

다만 자가주택에서는 그것을 매년 비용으로 인식하지 않았을 뿐이다.

아파트 가격이 오르면 오히려 자산이 늘었다고 생각했다. 건물은 낡아가는데 토지가격 상승이 그 사실을 가려주었다.

그러다가 재건축 시점이 되면 그동안 보이지 않던 비용이 몇 억 원의 분담금으로 한꺼번에 나타난다.

그래서 재건축 분담금은 단순히 최근 공사비가 올랐기 때문에 생긴 비용이라고만 볼 수 없다.

상당 부분은 지난 수십 년 동안 사용한 건물을 다시 만드는 비용이다.

원칙적으로는 그동안의 소득과 축적 가운데 일부가 이 비용을 감당할 자본으로 남아 있어야 한다.

그래야 낡은 건물을 새로 짓고도 자신이 원래 가지고 있던 토지를 그대로 보유할 수 있다.

그것이 자본보전이다.

그런데 왜 항상 용적률부터 이야기하는가

한국의 재건축 논의를 보면 거의 언제나 같은 말이 나온다.

“용적률을 더 줘야 한다.”

“일반분양 물량을 늘려야 한다.”

“그래야 분담금이 낮아지고 사업성이 나온다.”

이 표현은 너무 익숙하지만, 회계적으로 번역하면 꽤 거친 내용이다.

새 건물을 지을 현금이 부족하니 우리 땅의 일부를 새 사람에게 팔아 건축비를 마련하겠다는 뜻이다.

물론 실제 토지를 잘라서 넘기는 것은 아니다.

같은 토지 위에 더 많은 아파트를 짓는다. 새 입주자들이 분양대금을 낸다. 그 돈으로 기존 주민들의 건축비 일부를 충당한다.

그 대가로 새 입주자들은 실제 대지지분을 취득한다.

따라서 용적률은 공짜 돈이 아니다.

높은 용적률을 받아 일반분양을 늘릴수록 기존 소유자들이 독점적으로 가지고 있던 토지는 더 많은 사람에게 나뉜다.

그래서 재건축의 사업성을 단순히 “얼마나 돈이 되느냐”로만 볼 필요는 없다.

이렇게도 물을 수 있다.

낡은 건물을 다시 짓기 위해 내 토지원본을 얼마나 처분해야 하는가.

이 질문을 던지는 순간 높은 용적률이 무조건 좋은 것인지도 다시 생각하게 된다.

분담금은 줄어들 수 있다.

하지만 그만큼 실제 토지소유권의 일부를 새 소유자들에게 넘기는 것이다.

그렇다면 재건축은 정말 호재인가

그래서 재건축 기대감이라는 말도 조금 이상해진다.

건물이 낡았다는 것은 원래 좋은 소식이 아니다.

사용하던 자본재의 수명이 다해가고 있다는 뜻이다.

그런데 한국의 부동산 시장에서는 건물이 충분히 낡으면 오히려 재건축 기대감이 붙고 가격이 오른다.

물론 재건축이 실제로 큰 이익을 줄 수도 있다.

새 아파트의 상품성이 크게 좋아질 수도 있고, 용적률 증가를 통해 추가적인 경제적 가치가 생길 수도 있으며, 입지가 좋은 곳에서는 신축 프리미엄이 막대할 수도 있다.

하지만 그것은 계산해본 뒤의 결론이어야 한다.

재건축이라는 사실 자체가 이익인 것은 아니다.

재건축 전후에 내가 보유한 토지가 얼마나 줄어드는지,

추가로 얼마의 현금을 넣어야 하는지,

그리고 그 대가로 얻는 새 건물의 가치가 그 두 비용을 넘어서는지를 따져봐야 한다.

특히 재건축 전후의 아파트 가격만 비교해서는 안 된다.

먼저 재건축 전후에 내가 가진 토지가 얼마나 남았는지를 봐야 한다.

새 아파트 가격이 높아졌다는 것은 시장의 평가다.

하지만 대지지분이 줄었다면 실제 원본도 함께 줄어든 것이다.

그 둘은 전혀 다른 문제다.

그래서 분당이 궁금하다

분당은 이 질문을 던지기에 매우 흥미로운 도시다.

분당은 대한민국에서도 비교적 안정적이고 성공한 중산층이 오랫동안 살아온 곳이다.

좋은 직장에서 일한 사람도 많고 소득수준도 높았으며, 지난 30여 년 동안 부동산 가격도 크게 올랐다.

그렇다면 이제 확인할 수 있다.

분당 사람들은 돈을 좀 모아놓으셨나.

이 질문은 주민들의 소비습관을 비꼬는 것이 아니다.

30여 년 동안 높은 생산성을 가진 도시에서 경제활동을 하고, 상당한 자산가격 상승까지 경험한 가계가 자신이 소비한 건물을 다시 지을 만큼의 자본을 실제로 축적했느냐는 질문이다.

만약 주민들이 재건축 비용의 상당 부분을 자기 자본으로 부담할 수 있다면 이야기는 간단하다.

그동안 축적된 부가 실제 자본으로 남아 있었던 것이다.

건물을 다시 지은 뒤에도 대지지분을 크게 줄이지 않아도 된다.

반대로 수십억 원짜리 아파트를 가지고 있으면서 몇 억 원의 분담금 때문에 사업이 어려워지고, 높은 용적률과 대규모 일반분양 없이는 재건축이 성립하지 않는다면 다른 해석이 가능하다.

집값은 크게 올랐지만, 그 부의 상당 부분은 소득에서 축적된 자본이 아니라 토지가격 상승에 따른 평가이익이었을 수 있다.

그리고 막상 건물을 다시 지어야 하는 순간에는 현금이 없다.

결국 그동안 지켜온 토지의 일부를 새 소유자에게 넘겨 건축비를 마련한다.

분당 재건축이 보여줄 진짜 숫자

그래서 앞으로 분당 재건축에서 내가 보고 싶은 숫자는 집값 상승률만이 아니다.

용적률이 얼마나 올라가는가.

일반분양 세대가 얼마나 늘어나는가.

조합원 분담금은 얼마인가.

그리고 무엇보다 재건축 전후 기존 조합원의 대지지분이 어떻게 달라지는가.

이 숫자들을 같이 봐야 한다.

그래야 재건축이 정말 새로운 부를 만들어내는 사업인지, 아니면 기존 토지원본의 일부를 처분해서 노후 건물을 교체하는 사업인지 판단할 수 있다.

집값이 5억 원에서 20억 원이 된 것은 시장의 평가다.

하지만 30년 뒤 그 집을 다시 짓고도 원래 가지고 있던 토지를 지킬 수 있는지는 자본보전의 문제다.

첫 번째는 가격이고, 두 번째는 자본이다.

그래서 분당 재건축 기대감이 커질수록 오히려 먼저 묻고 싶다.

낡은 건물을 다시 짓기 위해 내 땅의 일부를 팔아야 하는 사업이라면, 애초에 그것이 왜 당연히 호재인가.

물론 계산을 끝낸 뒤에도 충분히 남는다면 훌륭한 재건축 사업일 수 있다.

그러나 그 결론은 ‘재건축’이라는 단어에서 자동으로 나오는 것이 아니다.

현금을 얼마나 넣는지, 실제 토지지분을 얼마나 내주는지까지 계산한 뒤에야 나온다.

그런 의미에서 분당 재건축은 단순한 부동산 개발사업이 아닐지도 모른다.

지난 30여 년 동안 분당의 중산층이 얼마나 부자가 되었는지, 그리고 그 부 가운데 얼마나 많은 부분이 실제로 보전된 자본인지를 확인하는 결산이 될 수 있다.

그래서 다시 처음의 질문으로 돌아간다.

분당 사람들은 돈을 좀 모아놓으셨나.

그리고 그보다 한발 앞선 질문도 함께 남는다.

분당의 재건축은 정말 기대해야 할 일인가.