재건축 분담금이 깨우는 불편한 진실, 아파트도 감가상각된다

아파트는 늙지 않는다는 착각… 재건축 분담금이 깨뜨리는 부동산 불패의 신화

아파트는 참 이상한 재산이다.

자동차는 오래 탈수록 값이 떨어지고, 기계는 사용할수록 낡으며, 건물 역시 세월이 흐르면 수명을 다한다. 그런데 유독 한국의 아파트만은 나이를 먹을수록 비싸지는 일이 벌어졌다. 심지어 건물이 낡아 철거할 때가 가까워지면 가격이 더욱 치솟기도 했다.

우리는 언제부터 낡아가는 건물을 더 비싸게 사기 시작했을까.

그 비밀은 아파트를 구성하는 두 가지 재산, 토지와 건물을 구분하지 않았던 데 있다.

토지는 세월이 흘러도 물리적으로 소모되지 않는다. 반면 그 위에 세워진 건물은 시간이 지날수록 낡고, 언젠가는 철거하거나 대규모 보수를 해야 한다. 따라서 아파트 소유자는 가치가 유지되거나 상승할 수 있는 토지와, 지속적으로 감가상각되는 건물을 동시에 소유하고 있는 셈이다.

그런데 한국의 아파트 시장에서는 이 당연한 구분이 오랫동안 흐릿해졌다.

그 중심에는 재건축이 있었다.

재건축의 본래 모습은 단순하다. 내가 소유한 토지 위의 낡은 건물을 철거하고, 내 돈을 들여 새 건물을 짓는 것이다. 기존 조합원들이 대지지분을 그대로 유지하면서 자신들의 비용으로 아파트를 다시 짓는다면, 그것은 법률상 재건축사업일지언정 경제적 실질에서는 새로운 수익을 창출하는 개발사업이라기보다 자기 자산을 교체하는 행위에 가깝다.

문제는 우리가 오랫동안 경험한 재건축이 이런 모습이 아니었다는 사실이다.

과거 저층 아파트에는 사용하지 않은 용적률이 많이 남아 있었다. 기존 아파트를 허물고 더 높은 건물을 지으면 조합원들이 살 집을 확보하고도 상당한 수의 아파트가 남았다. 이것을 일반분양해 얻은 수익으로 조합원들의 건축비를 충당했다.

어떤 곳에서는 추가로 돈을 내지 않아도 새 아파트를 받을 수 있었고, 심지어 환급금까지 지급되었다.

겉으로 보면 놀라운 일이었다. 수십 년 사용해 수명이 다한 건물을 철거했는데, 돈을 내기는커녕 새 아파트와 현금까지 받았으니 말이다.

그러나 공짜는 아니었다.

기존 조합원들이 가지고 있던 토지의 개발 가능성을 제3자에게 판매한 것이었다. 세대수가 늘어나면서 일반분양자에게도 대지지분이 배분되었고, 그만큼 기존 소유자가 새 아파트에서 차지하는 토지의 몫은 줄어들었다.

조합원들은 자신의 대지지분 일부를 사실상 건축비로 바꾸고 있었던 것이다.

하지만 사람들은 이 거래의 다른 한쪽을 깊이 생각하지 않았다.

새 아파트를 받았다는 사실, 돈을 내지 않았다는 사실, 심지어 환급금까지 받았다는 사실에 주목했을 뿐, 그 대가로 자신이 보유한 토지의 몫이 얼마나 줄어들었는지에는 상대적으로 둔감했다.

이 경험은 한국인의 아파트에 대한 인식을 근본적으로 바꾸어 놓았다.

아파트는 더 이상 시간이 지나면 수명을 다하는 건물이 아니었다. 오래 보유하면 언젠가 새 아파트로 교환되는 재산이 되었다. 건물의 노후화는 손실이 아니라 재건축을 앞당기는 조건처럼 받아들여졌다.

오래된 아파트가 비싸게 거래되는 현상 자체가 반드시 비합리적인 것은 아니다. 입지가 좋은 토지의 가치가 상승할 수도 있고, 앞으로 실현될 재건축 개발이익이 현재 가격에 반영될 수도 있기 때문이다.

그러나 여기에는 중요한 함정이 있었다.

낡은 건물의 가치가 감소하지 않은 것이 아니라, 토지가치의 상승과 미래 개발이익에 대한 기대가 그 감소를 가려 왔다는 사실이다.

정상적인 자산 평가라면 건물이 낡아가는 만큼 남은 사용가치를 따져야 한다. 언젠가 건물을 다시 지어야 한다면 그때 필요한 비용도 고려해야 한다.

그런데 일반분양 수익으로 건축비를 충당할 수 있다는 기대가 강했던 시절에는 이러한 비용이 소유자의 의식에서 사실상 사라졌다.

건물은 계속 낡아가는데 시장에서는 재건축이 가까워졌다는 이유로 가격이 오르는 현상이 나타났다. 미래에 부담해야 할 재건축 비용보다 미래에 얻을 개발이익에 관심이 집중된 것이다.

그 결과 아파트는 감가상각을 겪지 않는 재산처럼 인식되기 시작했다.

하지만 이제 상황이 달라지고 있다.

과거처럼 저층 아파트를 고층 아파트로 바꾸면서 대규모 일반분양 물량을 확보하기 어려운 단지가 늘어나고 있다. 이미 상당한 용적률을 사용한 중층 아파트는 재건축을 하더라도 추가로 판매할 수 있는 주택이 많지 않다. 여기에 공사비와 금융비용까지 상승하면서 조합원이 직접 부담해야 하는 금액이 커지고 있다.

이제 재건축을 앞둔 아파트 소유자에게 새로운 질문이 던져진다.

새 아파트를 받으면 얼마가 오를까?

그 전에, 새 아파트를 받으려면 얼마를 내야 할까?

최근 언론에서 재건축 아파트를 매입할 때 예상 분담금을 반드시 확인해야 한다는 경고가 나오는 것은 바로 이러한 변화와 맞닿아 있다.

이는 단순히 재건축 시장의 사업성이 나빠졌다는 이야기로 끝나지 않는다.

아파트 가격을 바라보는 사람들의 시선이 바뀔 수 있다는 점에서 훨씬 중요한 변화다.

과거에는 재건축이 가까워진다는 사실이 가격 상승의 근거였다. 낡은 아파트를 매수하면 언젠가 새 아파트로 바뀔 것이고, 그 과정에서 상당한 자산가치 상승을 누릴 수 있다는 믿음이 있었다.

그러나 이제는 재건축이 가까워질수록 추가 부담금이 얼마인지, 그 돈을 투입하고도 경제적인 이익이 남는지 계산해야 한다.

가령 현재 10억 원에 거래되는 낡은 아파트가 있다고 하자. 재건축 후 신축 아파트 가격이 13억 원이 될 것으로 예상된다면 과거에는 3억 원의 상승 가능성에 주목했을 것이다.

하지만 조합원 분담금과 기타 비용으로 5억 원이 필요하다면 이야기는 완전히 달라진다.

10억 원짜리 자산에 5억 원을 추가로 투입해 13억 원짜리 자산을 얻는 셈이기 때문이다.

물론 실제 사업성은 사업 기간, 금융비용, 미래 가격, 기존 아파트의 현재 가치 등을 종합적으로 고려해야 한다. 하지만 기본적인 원칙은 명확하다.

새 아파트가 된다는 사실만으로 경제적 이익이 발생하는 것은 아니다.

이 계산법이 시장에 자리 잡기 시작하면 아파트의 노후화를 바라보는 관점 역시 달라질 수밖에 없다.

건물이 낡는다는 것은 재건축이라는 행운이 다가온다는 뜻만은 아니다. 앞으로 상당한 비용을 들여 교체해야 할 자산의 수명이 줄어들고 있다는 뜻이기도 하다.

재건축을 통해 얻을 수 있는 개발이익이 충분하다면 노후화에도 불구하고 가격이 상승할 수 있다. 반대로 개발이익보다 건축비 부담이 크다면 노후화는 더 이상 축복이 아니라 비용으로 인식될 것이다.

이것이야말로 지금까지의 아파트 가격 형성 방식에 중요한 균열을 일으킬 수 있는 변화다.

한국의 아파트 가격은 오랫동안 토지의 희소성, 주택 수요, 미래 개발 가능성, 그리고 재건축 기대감이 복합적으로 작용하며 형성되어 왔다. 그 과정에서 낡은 건물을 새것으로 교체하는 비용은 일반분양 수익이라는 장치에 가려져 있었다.

이제 그 장치가 작동하지 않는 단지들이 늘어나면서, 시장은 그동안 충분히 의식하지 않았던 비용을 다시 마주하게 되었다.

어쩌면 이것은 재건축의 위기가 아니라 아파트라는 재산을 제대로 이해하기 시작하는 과정인지도 모른다.

아파트는 영원히 유지되는 재화가 아니다.

그것은 소모되지 않는 토지와 시간이 흐를수록 낡아가는 건물이 결합한 자산이다. 토지의 가치는 상승할 수 있지만 건물은 언젠가 다시 지어야 하고, 그 비용은 결국 누군가가 부담해야 한다.

그동안은 일반분양자가 그 비용의 상당 부분을 부담해 주었다. 그리고 그 대가로 기존 소유자는 자신의 토지에 대한 몫을 나누어 주었다.

이제 그 거래가 어려워지자 비로소 건물의 수명과 재건축 비용이라는 문제가 수면 위로 떠오르고 있다.

재건축 분담금이 중요한 이유는 단순히 집주인에게 몇억 원의 추가 부담이 생기기 때문이 아니다. 그동안 가격에 가려져 있던 건물의 감가상각과 교체 비용을 시장이 다시 인식하게 만드는 계기가 되기 때문이다.

아파트 가격이 언제나 오를 수밖에 없다는 믿음에 균열이 생긴다면, 그 시작은 거창한 부동산 정책이나 금리 변화가 아닐 수도 있다.

어쩌면 그저 너무나 당연한 질문 하나일지 모른다.

“이 아파트가 낡아 없어지면, 새로 짓는 돈은 누가 내는가?”

그 질문에 대한 답이 '일반분양자'에서 '나 자신'으로 바뀌는 순간, 우리는 비로소 아파트를 영원히 늙지 않는 재산이 아니라 수명이 있는 건물과 토지의 결합체로 바라보기 시작할 것이다.

그리고 바로 그 인식의 변화가, 오랫동안 이어져 온 아파트 가격 상승의 논리를 다시 검토하게 만드는 출발점이 될 수 있다.