“세금 무서워 일단 던진다”…강남 초고가 아파트, 보유세 개편 앞두고 하락 거래 등장

정부의 7~8월 세법 개정안 발표가 임박한 가운데, 그동안 불패 신화를 이어가던 서울 강남권 초고가 아파트 시장에서 수억 원 이상 떨어진 하락 거래가 속속 등장하고 있다. '똘똘한 한 채'로의 쏠림 현상을 완화하기 위해 정부가 보유세(종합부동산세·재산세) 실효세율을 대폭 상향 조정할 것으로 예고되면서, 세 부담을 견디지 못한 한계 매물이 시장에 풀리고 있다는 분석이다.

대치동 래대팰 최고가 대비 14억 하락… 강남권 하락 신호탄인가

30일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 강남구 대치동의 대장주 단지인 ‘래미안 대치팰리스’ 전용면적 84㎡는 최근 39억 7,000만 원에 거래가 체결됐다. 이는 최고가(53억 원) 대비 약 14억 원, 직전 거래가 대비로도 8억 원가량 급락한 수치다. 직거래가 아닌 일반 중개 거래라는 점에서 시장에 던지는 충격파가 적지 않다.

이 외에도 서초구 반포동과 용산구 한남동 등 대표적인 고가 아파트 단지 곳곳에서 전고점을 넘어서지 못하고 상승세가 꺾이거나, 이전보다 하향 조정된 금액으로 손바뀜이 이뤄지는 거래가 눈에 띄게 늘고 있다.

현장 중개업소 관계자는 "30억 원 이상 초고가 주택 소유자들은 세법 변화에 매우 민감하다"며 "보유세 부담이 사상 최고 수준으로 불어날 것이라는 공포감이 확산되면서, 가격을 낮춰서라도 매도를 타진하려는 문의가 늘고 있다"고 전했다.

세법 개정안 악재… "공시가 상향에 보유세 2~3배 늘 수도"

시장 하락세의 가장 큰 원인으로는 정부의 강력한 보유세 개정 기조가 꼽힌다. 정부는 종부세 과세 체계를 주택 수 위주에서 보유 합산 가액 중심으로 전환하고, 공정시장가액비율 및 실효세율을 인상하는 방안을 다각도로 검토하고 있다.

전문가 시뮬레이션에 따르면, 올해 강남 3구 공시가격 상승만으로도 보유세는 역대 최대 수준에 도달한 상태다. 여기에 정부가 추진하는 보유세 실효세율 인상과 종부세 세부담 상한비율 상향까지 겹칠 경우, 강남권 고가 아파트 보유자의 세 부담은 현재보다 최대 2~3배 이상 급증할 수 있다는 관측이 나온다.

또한, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 유예가 끝나면서 기본세율에 최대 30%포인트의 중과세율이 더해지고 장기보유특별공제(장특공)까지 배제되는 구조가 적용된 점도 매물 출회를 자극하는 요소다. 보유세는 감당하기 어렵고, 양도세 부담으로 손실을 보더라도 '더 늦기 전에 처분하자'는 심리가 급매물로 나타나고 있다는 지적이다.

차트상 '삼봉 천정형' 출현… 우측 봉우리 하락 가속화 우려

부동산 시장 전문가들은 강남구 등 초고가 아파트 시장의 주택 가격 지수 그래프가 기술적으로 전형적인 상투패턴을 완성해가고 있다고 분석한다.

작년 말 형성된 최고점이 봉우리를 이루고, 최근의 약한 반등세가 오른쪽 봉우리를 형성한 뒤 하락세로 전환하는 양상이라는 설명이다. 물가 상승률을 반영한 실질 지수로 환산하면 오른쪽 봉우리의 높이는 한참 낮아진 상태로, 매수세가 완전히 소진됐음을 뜻한다.

한 부동산 시장 전문가는 "중저가 단지 위주의 거래량 증가와 달리 강남 초고가 시장은 이미 픽아웃(Peak-out, 고점 통과) 신호가 뚜렷하다"라며 "세법 개정안의 구체적 윤곽이 드러나는 8월을 기점으로 매물 출회가 본격화되면 지지선이 무너지면서 우측 봉우리 하락 속도가 가속화될 가능성이 높다"고 경고했다.