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  "title": "건설사는 공사비를 받는데, 왜 재건축 조합의 사업성을 걱정할까",
  "slug": "redevelopment-profitability-hidden-builder-profits",
  "summary": "재건축사업의 수익성이 악화되면서 건설사들이 수주에 소극적이라는 설명에는 의문이 남는다. 용적률과 일반분양 수입에 따른 개발이익과 손실은 원칙적으로 조합원에게 귀속되고, 건설사는 도급공사비를 통해 수익을 얻기 때문이다. 물론 분담금 회수 불확실성, 사업 지연, 금융위험 등이 건설사의 수주 판단에 영향을 미칠 수 있다. 그러나 조합의 사업성이 건설사의 참여 의지를 좌우한다면, 반대로 사업성이 좋았던 시기에는 건설사가 그 개발이익을 바탕으로 어떤 추가적인 이득을 누려왔는지도 살펴봐야 한다. 최근의 경쟁입찰 실종은 단순한 수익성 악화를 넘어, 그동안 도급공사비에 가려져 있던 조합과 건설사 사이의 실질적인 이익 배분 구조를 되돌아보게 한다.",
  "body": "### 재건축 사업성 악화가 건설사의 수주 기피로 이어진다는 설명에 던지는 질문\r\n\r\n2026년 10월 29일 시사저널e는 「하안주공 재건축에 대형 건설사 잇단 참여···경쟁입찰은 ‘실종’」이라는 제목의 기사를 보도했다.\r\n\r\n기사에 따르면 광명 하안주공 재건축사업에 포스코이앤씨, DL이앤씨, HDC현대산업개발, 한화 건설부문 등 대형 건설사들이 참여하고 있지만, 정작 개별 사업장에서는 경쟁입찰이 성립하지 않아 수의계약 방식의 시공사 선정이 이어지고 있다.\r\n\r\n기사에서 특히 눈길을 끄는 대목은 다음 표현이다.\r\n\r\n**\"최근 건설사들이 정비사업 수익성을 까다롭게 따지는 상황\"**\r\n\r\n언뜻 당연하게 들리는 말이다. 기업이 수익성을 따져 사업에 참여하는 것은 지극히 정상적인 경제활동이기 때문이다.\r\n\r\n그러나 이 표현에는 한 가지 의문이 남는다.\r\n\r\n**건설사가 따진다는 정비사업의 수익성은 과연 누구의 수익성인가?**\r\n\r\n## 재건축의 사업성과 건설사의 수익성은 다르다\r\n\r\n재건축사업은 기존 토지와 건물을 기초로 새로운 아파트를 건설하고, 조합원 분양과 일반분양을 통해 사업비를 충당하는 구조다.\r\n\r\n이 과정에서 용적률이 높아지면 일반분양 물량이 늘어날 수 있고, 분양가격이 상승하면 사업수입도 증가한다. 반대로 공공임대주택 비율이 높아지거나 일반분양 수입이 감소하면 조합의 사업성은 악화된다.\r\n\r\n그 손익은 기본적으로 조합원에게 귀속된다.\r\n\r\n사업수입이 사업비보다 충분히 많으면 조합원의 부담이 줄어들지만, 수입이 부족하면 추가분담금이 늘어난다. 재건축에 따른 개발이익과 그에 수반되는 위험을 부담하는 주체는 원칙적으로 조합원인 것이다.\r\n\r\n반면 건설사는 다르다.\r\n\r\n일반적인 도급계약에서 건설사는 약정된 공사비를 지급받고 건축물을 완성한다. 건설사의 수익은 도급공사비에서 실제 공사원가와 관련 비용을 차감한 금액이다.\r\n\r\n물론 공사비 증액이나 금융지원, 지급보증 등 계약조건에 따라 건설사의 위험도 달라질 수 있다. 그러나 원칙적으로 용적률이 낮아지거나 일반분양 수입이 감소했다고 해서 건설사가 그 손실을 직접 부담하는 구조는 아니다.\r\n\r\n그렇다면 의문이 생긴다.\r\n\r\n용적률과 일반분양 수입에 따른 사업성은 조합원의 손익에 직접적으로 영향을 미치는데, 왜 그 사업성이 나빠졌다는 이유로 건설사들이 입찰을 망설인다는 것일까?\r\n\r\n## 첫 번째 가능성, 조합원의 부담능력이 한계에 이르렀다\r\n\r\n가장 먼저 생각할 수 있는 것은 공사비 회수 가능성이다.\r\n\r\n재건축사업의 수익성이 악화되더라도 조합원이 추가분담금을 부담할 수 있다면 사업수지는 맞출 수 있다. 건설사 역시 약정된 공사비를 지급받을 수 있다.\r\n\r\n그러나 분담금이 지나치게 높아지면 상황은 달라진다.\r\n\r\n기존 아파트의 가치에 추가분담금까지 더한 금액이 신축 아파트의 예상 가치에 근접하거나 이를 초과한다면, 조합원으로서는 재건축을 계속 추진할 경제적 유인이 약해진다.\r\n\r\n분담금 납부능력의 한계, 조합원 간 갈등, 사업계획 변경, 사업 지연 등이 발생할 수 있다. 건설사 입장에서도 공사대금의 회수 시점과 가능성을 장담하기 어려워진다.\r\n\r\n여기에 향후 분양시장이 악화돼 일반분양 수입마저 예상에 미치지 못한다면 위험은 더욱 커진다.\r\n\r\n이 경우 건설사가 조합의 사업성을 따지는 것은 충분히 이해할 수 있다.\r\n\r\n다만 이 설명이 성립하려면 단순히 사업성이 나빠졌다는 사실만으로는 부족하다. **조합원의 추가 부담이나 사업비 조달만으로는 공사대금을 안정적으로 지급하기 어려울 정도에 이르렀는지**가 중요하다.\r\n\r\n그 정도가 아니라면 조합의 수익성 악화가 곧바로 건설사의 수주 기피로 연결된다고 보기는 어렵다.\r\n\r\n## 두 번째 가능성, 건설사의 이익은 공사비 마진만이 아니었다\r\n\r\n여기서 조금 다른 가능성을 생각해 볼 필요가 있다.\r\n\r\n우리는 흔히 재건축의 개발이익은 조합원이 가져가고, 건설사는 공사비에 포함된 적정마진을 가져간다고 이해한다.\r\n\r\n하지만 실제로도 그렇게 명확하게 구분되어 왔을까?\r\n\r\n예를 들어 동일한 규모와 품질의 아파트를 건설하는 데 필요한 원가가 비슷하더라도, 조합의 개발이익이 풍부한 사업장에서는 건설사가 더 유리한 도급조건을 확보할 여지가 있다.\r\n\r\n조합이 충분한 개발이익을 기대할 수 있다면 상대적으로 높은 공사비나 고급화에 따른 추가 비용을 수용하기도 쉬워진다.\r\n\r\n그 과정에서 건설사가 추가적인 수익을 확보했다면, 이는 법률적으로 개발이익을 배분받은 것은 아니더라도 경제적으로는 조합의 높은 사업성에서 비롯된 이익이라고 볼 수 있다.\r\n\r\n공사비라는 명목 속에 개발이익에 연동되는 수익이 포함되어 있었을 가능성이다.\r\n\r\n여기서 말하는 것은 부당한 이익이나 위법한 이익이 아니다.\r\n\r\n**겉으로는 도급공사비에 포함되어 있어 드러나지 않았지만, 실질적으로는 조합의 개발이익을 배경으로 형성된 이득이 있었을 수 있다는 뜻이다.**\r\n\r\n그렇다면 건설사가 조합의 사업성에 민감하게 반응하는 이유도 달리 해석된다.\r\n\r\n조합의 개발이익이 감소하면 건설사가 확보할 수 있는 추가적인 수익이나 유리한 계약조건도 줄어들기 때문이다.\r\n\r\n사업성이 좋을 때는 공사비 마진 이상의 경제적 이익을 기대할 수 있었지만, 사업성이 나빠진 지금은 그 여지가 사라지고 있는 것은 아닐까?\r\n\r\n물론 이러한 가능성만으로 과거 건설사들이 실제로 어느 정도의 개발이익을 간접적으로 확보했는지 단정할 수는 없다. 이를 확인하려면 도급단가와 공사원가, 특화설계 및 금융조건 등을 비교해야 한다.\r\n\r\n그러나 적어도 건설사가 말하는 사업성의 의미를 다시 생각하게 만드는 가설임은 분명하다.\r\n\r\n## 세 번째 가능성, 수익은 줄고 위험은 커지는 복합적인 변화\r\n\r\n현실에서는 하나의 원인만 작용한다고 보기 어렵다.\r\n\r\n건설사가 조합의 사업성에 민감하게 반응하는 데에는 여러 요인이 동시에 작용할 수 있다.\r\n\r\n사업성이 악화되면 조합원의 분담금 부담이 커지고, 그에 따라 사업 지연과 공사비 회수 위험이 증가할 수 있다.\r\n\r\n동시에 원자재 가격과 인건비가 상승하더라도 조합의 부담능력이 제한되면서 건설사가 공사비 증액을 관철하기 어려워질 수 있다.\r\n\r\n건설사가 이주비 대출이나 사업비 조달에 금융지원을 제공한다면 관련 부담도 커질 수 있다.\r\n\r\n여기에 앞서 살펴본 것처럼 조합의 개발이익을 배경으로 추가적인 수익을 확보할 여지까지 줄어든다면, 건설사 입장에서는 기대수익은 감소하고 위험은 증가하는 상황을 맞게 된다.\r\n\r\n공사 자체가 적자인 것은 아니더라도, 다른 사업장과 비교했을 때 굳이 해당 사업에 참여할 유인이 약해질 수 있는 것이다.\r\n\r\n**이러한 이해관계의 충돌은 일반분양시장이 원활하게 작동하지 않을 때 더욱 선명해진다.**\r\n\r\n분양수입이 기대에 미치지 못하면 조합은 공사비 부담을 줄이려 하고, 시공사는 원가 상승분을 반영하거나 약정된 공사비를 확보하려 한다.\r\n\r\n한때 풍부한 개발이익을 기대하며 같은 사업에 참여했던 조합과 시공사가 이제는 줄어든 이익과 늘어난 부담을 서로에게 떠넘기려는 이전투구를 벌이기도 한다.\r\n\r\n어쩌면 이러한 갈등이야말로 호황기에는 드러나지 않았던 양측의 이익 배분 구조를 가장 적나라하게 보여주는 장면인지도 모른다.\r\n\r\n따라서 건설사의 수주 기피를 단순히 사업성 악화 때문이라고 설명하기보다는, 사업성 악화가 건설사의 수익구조와 위험에 어떤 경로로 영향을 미치는지를 구분할 필요가 있다.\r\n\r\n## 경쟁입찰이 사라진 이유도 다시 물어야 한다\r\n\r\n이번 하안주공 재건축에서 또 하나 흥미로운 점은 건설사들이 사업 자체를 외면한 것은 아니라는 사실이다.\r\n\r\n대형 건설사들이 여러 단지에 참여하고 있지만, 개별 단지에서는 경쟁입찰이 성립하지 않고 있다.\r\n\r\n이는 사업성이 나빠져 누구도 참여하려 하지 않는 상황과는 다르다.\r\n\r\n적어도 참여한 건설사들은 자신들이 제시한 조건에서 사업을 수주할 경제적 유인이 있다고 판단했을 것이다.\r\n\r\n그렇다면 경쟁입찰의 실종은 사업성 악화만으로 설명하기 어렵다.\r\n\r\n입찰에 참여하는 데 드는 비용, 수주 실패 위험, 경쟁에 따른 도급조건 악화, 다른 사업장에 참여할 기회 등도 함께 고려해야 한다.\r\n\r\n건설사 입장에서는 경쟁을 통해 도급조건을 낮추면서까지 사업을 수주하기보다, 경쟁이 없는 사업장에서 유리한 조건을 확보하는 것이 더 합리적일 수 있다.\r\n\r\n반면 조합원 입장에서는 경쟁입찰이 사라지면 공사비와 금융지원 조건 등을 비교하고 협상할 기회가 줄어든다.\r\n\r\n이러한 상황에서 건설사의 선별수주를 모두 조합의 사업성 악화로 설명한다면, 정작 경쟁 부재가 조합과 건설사의 이익 배분에 어떤 영향을 미치는지는 가려질 수 있다.\r\n\r\n## 결국 누구의 수익성이 나빠졌다는 것인가\r\n\r\n건설사가 사업성을 따지는 것은 당연하다. 문제는 그 사업성이 무엇을 의미하는지가 분명하지 않다는 데 있다.\r\n\r\n조합의 개발이익이 줄어드는 것과 건설사의 도급수익이 줄어드는 것은 서로 다른 문제다.\r\n\r\n물론 두 가지는 사업 지연, 금융지원, 공사비 협상 등을 통해 연결될 수 있다. 그러나 그 연결고리를 설명하지 않은 채 조합의 사업성 악화를 건설사의 수주 기피 원인으로 제시하는 것은 충분한 설명이라고 보기 어렵다.\r\n\r\n나아가 조합의 사업성이 악화됐다는 이유로 건설사의 참여 유인이 줄어들었다면, 반대로 조합의 사업성이 좋았던 시기에는 건설사가 어떤 경제적 이익을 누려왔는지도 질문할 수 있다.\r\n\r\n건설사는 단순히 공사비에서 마진을 남기는 시공자였을까. 아니면 조합의 풍부한 개발이익을 바탕으로 보다 유리한 도급조건과 추가적인 수익을 확보해 온 간접적인 수혜자였을까.\r\n\r\n그동안 조합원에게만 귀속되는 것으로 생각했던 재건축 개발이익이 실제로는 도급계약과 공사비 책정 과정을 거쳐 건설사에도 일부 이전되어 왔을 가능성을 살펴볼 필요가 있다.\r\n\r\n그리고 이제 사업성이 악화되면서 그동안 뚜렷하게 드러나지 않았던 이익 배분 구조가 건설사들의 수주 태도에서 나타나고 있는 것인지도 생각해 볼 문제다.\r\n\r\n물론 사업 지연, 금융위험, 원가 상승, 경쟁입찰 비용 등의 요인만으로도 일부 건설사의 결정은 설명될 수 있다. 어느 한 가지 이유로 단정할 수 없으며, 실제 계약조건을 확인하지 않고 숨은 개발이익의 존재를 확정할 수도 없다.\r\n\r\n그럼에도 기사 속 표현은 여전히 질문을 남긴다.\r\n\r\n**\"최근 건설사들이 정비사업 수익성을 까다롭게 따진다.\"**\r\n\r\n그렇다면 우리는 먼저 물어야 한다.\r\n\r\n**건설사가 까다롭게 따지기 시작한 것은 공사 자체의 수익성인가, 아니면 그동안 재건축사업에서 기대할 수 있었던 이익의 크기인가?**\r\n\r\n그 둘은 같지 않다.\r\n\r\n그리고 그 차이를 이해하는 것이야말로 최근 재건축시장에서 경쟁입찰이 사라지는 현상을 해석하는 중요한 출발점일 수 있다.",
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  "published_at": "2026-10-31T00:49:03+00:00",
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