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  "title": "재건축 분담금 해결책이 용적률이라면…그것은 자본잠식 아닌가",
  "slug": "redevelopment-by-selling-land-is-capital-erosion",
  "summary": "주택은 시간이 지나며 감가되는 자본재이고, 낡은 건물을 다시 짓는 비용은 원칙적으로 소유자가 감당해야 한다. 그런데 한국의 재건축은 오랫동안 낮은 용적률과 추가 개발권을 활용해 새로운 입주자에게 토지지분을 팔고 그 돈으로 기존 소유자의 건축비를 충당해왔다. 이는 감가상각비를 없앤 것이 아니라 미래의 토지지분과 신규 입주자에게 비용을 넘긴 것이며, 경제적으로는 소모된 건물을 복구하기 위해 영구자산인 토지의 원본을 처분하는 자본잠식에 가깝다. 용적률을 계속 높여야만 재건축이 가능한 구조는 지속가능하지 않으며, 결국 중요한 것은 미래에 더 많은 개발권을 받을 수 있느냐가 아니라 소유자가 자신이 선택한 규모와 위치의 주거자본을 유지·대수선·재건축할 경제력을 갖고 있느냐이다. 초고층 아파트의 진짜 문제도 ‘더 높게 지을 수 없는 것’이 아니라, 다른 사람에게 땅을 더 팔지 않고도 스스로 감가상각을 감당할 수 있는가에 있다.",
  "body": "# 집을 다시 짓기 위해 땅을 판다면 — 재건축이라는 이름의 자본잠식\r\n\r\n초고층 아파트의 미래를 걱정하는 이야기가 자주 나온다.\r\n\r\n논리는 대체로 비슷하다.\r\n\r\n지금도 이미 용적률이 높다.\r\n30년, 40년 뒤 건물이 낡아도 더 높게 지을 여지가 별로 없다.\r\n일반분양 물량을 충분히 만들어낼 수 없으니 재건축 사업성이 떨어진다.\r\n결국 엄청난 추가분담금을 부담해야 하고, 일부 초고층 아파트는 처치 곤란한 자산이 될 수도 있다는 것이다.\r\n\r\n언뜻 들으면 그럴듯하다.\r\n\r\n그러나 이 설명에는 이상한 전제가 숨어 있다.\r\n\r\n**낡은 집을 다시 짓는 비용은 왜 반드시 용적률을 더 받아 다른 사람에게 땅을 팔아서 마련해야 하는가.**\r\n\r\n주택도 자본재다.\r\n\r\n콘크리트는 늙고, 배관은 삭고, 승강기는 교체해야 하며, 외벽과 전기·기계설비에도 수명이 있다. 아무리 비싼 아파트라도 건물은 사용하면서 조금씩 소비된다.\r\n\r\n그렇다면 주택을 소유한다는 것은 단지 오늘의 집값을 지불하는 일이 아니다.\r\n\r\n그 집을 앞으로 유지하고, 고치고, 언젠가 수명이 다했을 때 다시 만드는 비용까지 감당할 수 있어야 한다.\r\n\r\n따라서 먼저 물어야 할 것은\r\n\r\n“이 아파트는 30년 뒤 재건축 사업성이 있을까?”\r\n\r\n가 아니다.\r\n\r\n더 기본적인 질문은 이것이다.\r\n\r\n**“나는 이 규모와 이 위치의 주택이 요구하는 장기적인 유지·갱신비용을 감당할 수 있는가.”**\r\n\r\n초고층이라면 유지·보수·대수선 비용이 더 클 수 있고, 철거와 재건축 역시 쉽지 않을 수 있다.\r\n\r\n그렇다면 그것은 본질적으로 더 비싼 자본재를 소유하는 문제다.\r\n\r\n고급 자동차를 샀는데 15년 뒤 부품값과 정비비가 비싸다고 해서 누군가 새 구매자를 붙여 그 돈으로 내 자동차를 새 차로 바꾸어달라고 요구하지는 않는다.\r\n\r\n그런데 유독 아파트에서는 다른 사고가 익숙해졌다.\r\n\r\n건물이 낡았다.\r\n\r\n다시 지으려니 돈이 많이 든다.\r\n\r\n그러니 용적률을 더 달라.\r\n\r\n새 아파트를 더 지어 새로운 사람들에게 팔고, 그 돈으로 기존 소유자의 집을 새로 만들어야 한다.\r\n\r\n이것을 우리는 너무 오랫동안 ‘재건축 사업성’이라고 불러왔다.\r\n\r\n하지만 자산의 구조를 놓고 보면 전혀 다른 모습이 보인다.\r\n\r\n기존 소유자는 낡아 없어진 건물이라는 자본을 복구하기 위해 자신이 가지고 있던 토지의 일부를 사실상 외부에 넘긴다.\r\n\r\n저층 아파트 한 동을 헐고 훨씬 많은 세대를 지어 일반분양한다는 것은, 단순히 건물 몇 채를 더 만들어 파는 일이 아니다.\r\n\r\n기존 토지에 대해 기존 소유자가 독점적으로 누리던 공간과 개발권 일부를 새로운 사람에게 이전하는 것이다.\r\n\r\n다시 말해,\r\n\r\n**낡은 건물을 다시 만들기 위해 영구적으로 남아 있던 토지자본의 일부를 처분하는 것이다.**\r\n\r\n경제적 의미에서 보면 이것은 상당히 명백한 자본잠식 행위다.\r\n\r\n여기서 말하는 자본잠식은 회계장부상의 ‘자본총계가 납입자본에 미달한다’는 좁은 의미의 자본잠식과는 다르다.\r\n\r\n더 넓고 본질적인 의미다.\r\n\r\n**소모된 자산을 복구하기 위해 다른 자산의 원본을 팔아 충당하는 것.**\r\n\r\n기업으로 생각하면 이해하기 쉽다.\r\n\r\n기업이 30년 동안 사용해 기계가 낡았다.\r\n\r\n새 기계를 사야 한다.\r\n\r\n그런데 회사는 지난 30년 동안 감가상각에 대응하는 자금을 축적하지 않았다.\r\n\r\n그래서 공장을 둘러싼 토지를 조금씩 팔아 새 기계를 산다.\r\n\r\n첫 번째 교체는 가능하다.\r\n\r\n두 번째도 가능할지 모른다.\r\n\r\n하지만 토지는 계속 줄어든다.\r\n\r\n언젠가는 더 팔 땅이 없다.\r\n\r\n누구도 이것을 지속가능한 자본관리라고 부르지는 않을 것이다.\r\n\r\n그런데 우리 도시의 재건축에서는 이와 유사한 일을 성공적인 재건축 모델로 받아들여왔다.\r\n\r\n20층이 낡으면 35층을 짓는다.\r\n\r\n늘어난 15층에 해당하는 새로운 주택을 팔아 기존 주민의 건축비를 충당한다.\r\n\r\n35층이 다시 낡으면 어떻게 할 것인가.\r\n\r\n이번에는 50층을 지으면 된다고 할 수 있다.\r\n\r\n그 50층도 언젠가는 늙는다.\r\n\r\n그때는 70층인가.\r\n\r\n100층인가.\r\n\r\n도시의 토지는 유한하고 용적률도 무한히 높일 수 없다.\r\n\r\n따라서 이런 방식은 원리적으로 끝이 정해져 있다.\r\n\r\n**용적률 상향은 감가상각비를 없애는 것이 아니라 그 비용을 미래의 토지지분과 신규 입주자에게 전가하는 방식일 뿐이다.**\r\n\r\n그런 의미에서 “초고층은 앞으로 용적률을 더 받을 수 없기 때문에 위험하다”는 설명은 문제의 원인을 거꾸로 본다.\r\n\r\n초고층이 특별히 잘못된 것이 아니다.\r\n\r\n오히려 초고층은 우리가 그동안 외면했던 정상적인 질문을 더 빨리 드러내는 것에 가깝다.\r\n\r\n**미래의 소유자가 자기 돈으로 자본갱신을 해야 할 가능성이 높은 주택이라는 것.**\r\n\r\n그것이 왜 이상한가.\r\n\r\n자신이 가진 건물이 낡으면 소유자가 고치고, 수명이 다하면 다시 만드는 것이 원래 자산소유의 기본 원리다.\r\n\r\n그동안 한국의 저용적률 아파트 재건축이 너무 예외적이었던 것이다.\r\n\r\n건물은 소비됐는데 그 비용을 소유자가 온전히 부담하지 않아도 됐다.\r\n\r\n서울의 토지가격이 올랐고, 낮은 용적률 덕분에 미사용 개발권이 남아 있었으며, 새로 들어오는 일반분양자들이 높은 토지가격을 지불했다.\r\n\r\n기존 소유자는 그 돈으로 자신이 30년간 사용한 건물을 새것으로 바꿀 수 있었다.\r\n\r\n심지어 더 넓은 집을 받기도 했다.\r\n\r\n이 특별한 경험이 오랫동안 반복되면서 우리는 어느 순간 이상한 기대를 정상으로 받아들이게 됐다.\r\n\r\n**아파트는 낡아도 내가 다시 짓는 비용을 전부 준비할 필요가 없다.**\r\n\r\n기다리면 용적률이 올라간다.\r\n\r\n일반분양자가 들어온다.\r\n\r\n땅의 일부를 나눠주면 그 사람들이 내 새집의 상당 부분을 지어준다.\r\n\r\n그러나 이것은 감가상각이 사라진 것이 아니다.\r\n\r\n비용 부담자를 바꾼 것뿐이다.\r\n\r\n그리고 더 중요한 것은, 그 과정에서 기존 소유자의 토지지분이라는 원본자산도 조금씩 희석된다는 사실이다.\r\n\r\n집의 수명이 다할 때마다 더 많은 이웃을 끌어들여 그들의 토지대금으로 내 집을 다시 짓는 방식은 주택의 감가상각을 해결하는 제도가 아니다.\r\n\r\n**그 비용을 아직 들어오지 않은 다음 사람에게 넘기면서 동시에 자신의 토지자본 일부를 처분하는 방식이다.**\r\n\r\n이 관점에서 보면 최근 초고층 아파트의 노후화를 둘러싼 걱정도 전혀 다르게 읽힌다.\r\n\r\n“미래에 더 이상 용적률을 올릴 수 없다.”\r\n\r\n이것은 문제의 원인이 아니다.\r\n\r\n오히려 지금까지 사용하던 편법적인 조달수단이 더 이상 작동하지 않을 가능성을 말하는 것이다.\r\n\r\n진짜 문제는 따로 있다.\r\n\r\n**그 건물을 소유한 사람들이 그 규모의 주거자본을 지속적으로 유지하고 갱신할 경제력을 갖고 있는가.**\r\n\r\n이 질문 앞에서는 위치도 다른 의미를 갖는다.\r\n\r\n좋은 위치가 중요한 이유는 단순히 미래에 용적률을 더 받아 일반분양을 잘할 수 있어서가 아니다.\r\n\r\n그 지역의 주택을 유지하는 데 필요한 비용을 감당할 수 있는 사람이 앞으로도 존재할 가능성이 높기 때문이다.\r\n\r\n서울 핵심지역의 고급주택이라면 건물이 오래되어도 높은 관리비와 거액의 대수선비를 부담하면서 계속 살고 싶어 하는 수요가 존재할 수 있다.\r\n\r\n반대로 수요가 약한 지역의 대규모 주거시설은 기술적으로 수리가 가능하더라도 그 수리비를 지불할 사람이 사라질 수 있다.\r\n\r\n이것은 건축기술의 문제가 아니라 경제의 문제다.\r\n\r\n건물의 물리적 수명이 끝나기 전에 경제적 수명이 먼저 끝날 수도 있다.\r\n\r\n그래서 주택을 살 때 본래 해야 할 계산도 달라져야 한다.\r\n\r\n아파트 가격이 10억원인가, 20억원인가만 볼 것이 아니다.\r\n\r\n재건축 기대이익이 얼마인지부터 계산할 것도 아니다.\r\n\r\n**내가 이 정도 규모의 주거자본을 계속 유지할 수 있는가.**\r\n\r\n관리비를 낼 수 있는가.\r\n\r\n대수선 비용을 감당할 수 있는가.\r\n\r\n건물이 수명을 다했을 때 다른 사람의 토지대금에 의존하지 않고 내 몫의 건축비를 부담할 수 있는가.\r\n\r\n그렇지 않다면 내 경제력에 비해 너무 큰 자본재를 소유하고 있는 것이다.\r\n\r\n그래서 가장 기본적인 원칙은 놀랄 만큼 단순하다.\r\n\r\n**내가 감가상각을 감당할 수 있는 규모와 위치에서 집을 찾아야 한다.**\r\n\r\n주택은 가격이 오르는 숫자가 아니라 사용하면서 닳는 자산이다.\r\n\r\n그 감가를 부담할 능력이 없는 사람이 집값 상승만을 보고 더 크고 더 비싼 주거자본을 보유한다면, 시간이 흐른 뒤 문제는 반드시 나타난다.\r\n\r\n과거에는 서울의 토지가격 상승과 추가 용적률이 그 문제를 가려줬다.\r\n\r\n하지만 가려졌다고 해서 비용이 사라진 것은 아니다.\r\n\r\n그리고 여기서 한 가지 더 불편한 질문이 생긴다.\r\n\r\n만약 낡은 집을 다시 짓기 위해 반드시 용적률을 높여야 한다면, 우리는 과연 그 집을 감당할 경제력을 가지고 있었던 것일까.\r\n\r\n자기 자산의 유지비를 자기 소득과 저축으로 충당하지 못하고, 원본자산인 토지지분 일부를 계속 팔아야만 현재의 생활수준을 유지할 수 있다면 그것을 부유함이라고 부를 수 있을까.\r\n\r\n개인이 생활비가 부족할 때마다 보유 주식을 조금씩 팔아 쓴다면 어느 시점부터 우리는 그 사람의 생활이 자산의 원본을 잠식하고 있다고 말한다.\r\n\r\n기업이 영업으로 설비교체비를 마련하지 못해 보유 토지를 계속 처분한다면 기업의 지속가능성을 의심한다.\r\n\r\n그런데 주택에서는 집 한 채를 유지하기 위해 토지의 개발권을 계속 처분하는 것을 오히려 ‘사업성 확보’라고 표현한다.\r\n\r\n용어가 현상을 가리고 있는 것은 아닐까.\r\n\r\n재건축의 사업성이 없다는 말은 때때로\r\n\r\n**“그 집을 다시 짓는 비용을 집주인이 내야 한다”**\r\n\r\n는 뜻에 불과하다.\r\n\r\n그것은 재건축의 실패가 아니다.\r\n\r\n오히려 너무 정상적인 상태다.\r\n\r\n낡은 건물을 다시 만드는 데 돈이 드는 것은 당연하다.\r\n\r\n그 돈을 마련하지 못했다고 해서 도시가 반드시 더 많은 용적률을 제공해야 하는 것도 아니다.\r\n\r\n용적률은 공짜 돈이 아니다.\r\n\r\n추가 용적률을 준다는 것은 같은 토지를 더 많은 사람이 나눠 갖도록 허용하는 것이다.\r\n\r\n기존 주민에게는 개발이익처럼 보이지만 도시 전체에서는 공간과 기반시설을 더 많은 사람에게 배분하는 결정이다.\r\n\r\n따라서 개인의 감가상각비를 해결하기 위해 도시가 계속 밀도를 높여줘야 한다는 주장은 궁극적으로 지속가능할 수 없다.\r\n\r\n어느 순간에는 더 이상 높일 수 없다.\r\n\r\n그리고 그 마지막 순간에 비로소 본래의 회계가 나타난다.\r\n\r\n건물을 사용했다.\r\n\r\n건물이 낡았다.\r\n\r\n다시 짓는 데 돈이 든다.\r\n\r\n그 돈은 건물의 소유자가 부담한다.\r\n\r\n아주 평범한 이야기다.\r\n\r\n오히려 우리가 너무 오랫동안 이 평범한 이야기를 잊고 살았던 셈이다.\r\n\r\n서울의 저층 아파트가 재건축을 통해 엄청난 자산가치를 만들어낸 것은 역사적으로 특수한 조건의 산물이었다.\r\n\r\n낮은 용적률.\r\n\r\n급격한 도시 성장.\r\n\r\n폭발적인 토지가격 상승.\r\n\r\n계속 유입되는 신규 수요.\r\n\r\n상대적으로 낮았던 건축비.\r\n\r\n이 모든 것이 동시에 존재했기 때문에 건물의 감가상각비를 토지의 추가 개발가치로 덮을 수 있었다.\r\n\r\n그러나 특수한 조건을 정상적인 권리로 착각해서는 안 된다.\r\n\r\n집이 낡았으니 용적률을 더 받아야 한다는 사고는 결국 이런 말과 같다.\r\n\r\n**내가 소비한 건물을 복구하기 위해 내 토지자본 일부를 팔 수 있도록 도시가 계속 새로운 개발권을 만들어줘야 한다.**\r\n\r\n그것은 자본의 축적이 아니다.\r\n\r\n오히려 축적해 둔 원본을 조금씩 꺼내 쓰는 행위다.\r\n\r\n그리고 원본을 꺼내 쓰는 방식으로는 영원히 같은 생활수준을 유지할 수 없다.\r\n\r\n그래서 초고층 아파트가 던지는 진짜 질문은 “30년 뒤 재건축할 수 있는가”가 아닐지도 모른다.\r\n\r\n더 근본적인 질문은 이것이다.\r\n\r\n**우리는 이제 다른 사람에게 땅을 더 팔지 않고도 우리가 사용한 집을 스스로 유지하고 다시 만들 수 있는가.**\r\n\r\n그 답이 ‘아니오’라면 문제는 용적률 부족이 아니다.\r\n\r\n우리의 주거수준이 우리의 소득과 자본축적 능력에 비해 너무 높았던 것이다.\r\n\r\n그리고 그 간극을 지난 수십 년간 서울의 토지가격 상승과 개발권 매각이 대신 메워줬던 것이다.\r\n\r\n이제 그 공간이 줄어드는 순간을 우리는 ‘재건축 사업성 악화’라고 부른다.\r\n\r\n하지만 다른 이름을 붙여보면 현상이 훨씬 선명해진다.\r\n\r\n**감가상각을 감당하지 못한 자산의 자본잠식.**\r\n\r\n낡은 집을 다시 짓기 위해 땅을 팔아야 한다면, 문제는 땅을 더 팔 수 없다는 데 있지 않다.\r\n\r\n처음부터 물어야 했다.\r\n\r\n**나는 이 집을 끝까지 감당할 수 있는가.**",
  "kind": "opinion",
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  "published_at": "2026-09-06T08:39:27.964132+00:00",
  "updated_at": "2026-09-06T08:39:27.971011+00:00",
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